商讨收费出蹊跷 海华花园物管费之争牵出业委会
去年８月，上海出台了令全市居民瞩目的《住宅物业服务分等收费管理暂行办法》。该办法对物业管理费作了最高限价和分等收费等规定，让许多一直为物业费收取是否合理的业主看到了解决问题的希望。然而，位于打浦桥的著名住宅小区海华花园部分居民却万万没有想到，他们得到了比其他小区业主更多的“收获”：业主们发现，海华花园当时的业委会居然不合法！ 

商讨收费竟出蹊跷 

  ２００５年８月，本报刊登了《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》相关内容和分析。文章报道，以后物业管理费用将采取最高限价制度，容积率０．５以上的小区最高物业费不超过２．３元／平方米。当时，海华花园物业管理费为２．７元／平方米。暂行办法规定，从当年１０月１日起实施，“在实施后开始物业服务并收费的小区，物业服务及其收费标准等应按照本办法规定执行。本办法实施前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。” 

  看到上述消息后，海华花园不少业主才想到，他们与物业管理公司“中海物业”的合约应该差不多到期了。随后，他们来到物业公司要求商谈物业费是否降低一事。可物业公司却回答：“你们的第三届业主委员会已在今年３月和我们续签了合同，物业费用仍和以前一样，每平方米２．７元，要调整也得期满后再说！” 

  听到这样的答复，业主们心生疑惑：“业委会续约怎么不通知我们？而且，明明是第二届业委会，什么时候变成第三届了？”本来是为解决一件事而去找物业管理公司的，却又牵扯出了这样的事情，业主们赶紧去找业主委员会。 

  到此，业主们才发现，早在去年（即２００４年）１１月，第三届业委会已在一次滑稽的“南京会议”上产生了。 


南京会议中途变性 

  在海华公园业主的“词典”里，“南京会议”已经成了一个事件的专属名词——２００４年１１月１９日，物业公司“协同”原业委会成员所召开的一个会议。这个曾经在绝大多数业主眼里认为是“非正式的、带点娱乐性”的会议，到最后却一本正经地产生了“海华花园第三届业主委员会”。 

  有业主向记者介绍：“２００４年１１月初，小区居民都收到了一则《会议通知》，详细介绍了会议的日程安排——定于１１月１９日召开海华花园２００４年度业主大会年会。会议内容：１、学习《上海市住宅物业管理规定》；２、业委会汇报２００４年度工作；３、物业管理处汇报２００４年度工作；４、修订业主公约；５、表彰先进。” 

  该《通知》还指出，这个会议将在南京召开，并且要连开三天。在《通知》备注中则写着：“个人自理费用３００元……不能及时交回复单的作缺席计。”《通知》落款为“海华花园业主委员会”。 

  看到《通知》中有修订业主公约一事，一些业主还是很关心的，很多人都前往业委会进行咨询，得知是“旅游兼开会，只要３００元就能住两天五星级酒店，还包括车费和餐费。”不过，大多数业主对此兴趣不大：会议并没有什么更重要的事，虽然费用很合算，但需时３天，其中还包括了一个正常的工作日。 

  ２００４年１１月１９日，一个４０个人左右的“与会小组”出发了，他们到南京开会兼旅游。在业主提供的与会人员合影中，记者数了一下，连一个１０来岁的小孩在内一共４０来人。据知情业主介绍，参加会议的人中，中海物业的员工和第二届业主委员会成员各６名，还包括该小区所属“锦海”居委会的成员。剩下的２０来个业主中，有些是夫妇、有些是母子。也就是说，与会业主其实只有十几户。而整个海华花园，一共有业主９００户、业主代表９０人——也就是说，与会的十几户业主其实没有太大的代表性。 

  然而，就是这个会议作出了一个大胆的“决定”：会议结束产生决议：新一届业委会由第二届业委会连任，任期为５年。 


违规现象一目了然 

  一个新的业委会如此“神秘”地诞生，难怪业主们心存诸多疑惑，“不予承认”就成了他们的普遍观点。 

  业主告诉记者，从“南京会议”的《会议通知》上根本无法看出会议有选举新一届业主委员会的议题；而且，会议结束后，关于新一届业主委员会的就职公示据说是张贴在了大堂入口处，但很多人都没有看到（经调查，当时公示确实曾在大堂入口处张贴，但位置过高，几乎靠近大堂顶部，没几个人会看到）。 

  还有业主代表说：“我是业主代表，业主委员会有我的联系方式，但是并没有通知我换届选举一事。否则，这么大的事情，我怎么可能不参加？”更有业主表示：把会议放在南京开，而且一开就是三天，这是存心减少参加人数，让大多数业主不知情。 

  于是，业主找到了当时参加“南京会议”的业主，其中有三四个与会成员事后出具了文字声明，表示：“会前并不知道换届选举业主委员会是这次大会的一项议程，而会上也没有明显的改选过程。” 

  对这样的选举过程和结果，记者咨询了专业咨询机构和代理业主委员会相关事宜的机构——上海业伟业主咨询有限公司。该公司总经理刘生敏认为，海华花园第三届业主委员会的诞生“可以说是不合法定程序的”：从２００３年１月开始，业主委员会选举必须有业主大会选举通过，而海华花园新业主委员会的诞生不但没有通过业主大会，连业主代表大会都没通过；聘用新的物业管理公司同样也要通过全体业主大会，而不是业主代表大会，更不是业主委员会就有权作决定的。刘生敏还说：“业主委员会任期是３～５年，考虑到委员会成员更新、物业公司可能会变更等事宜，大多数业主委员会的约定任期多选择３年，而一下子就约定任期５年的情况，我还是第一次接触到。” 


新业委会一躲了事 

  对照了种种相关条文，海华花园的众多业主对新一届业主委员会诞生及与物业公司续约一事都表示了极大怀疑，他们认为“两者甚至存在某种关联”：“‘南京会议’的主要出资方是物业公司，３天游玩，住的是５星级宾馆，却只有２０来个人每人交了３００元钱，这中间费用差额就是一笔不小的数目，物业公司为何愿意掏这笔钱？” 

  怀着诸多疑问，２００５年１０月，业主相继找到了物业公司和第三届业主委员会。物业公司表示：物业合同续约是经过你们业主委员会同意的，有问题应该去问业主委员会。 

  而在此时，听到不满风声的新的业主委员会却采取了回避态度：找副主任，人家说他已经离职；找主任，却是家里老没人，手机也不接。总之一句话：第三届业主委员会已经处在“回避”状态，根本不理业委事务。 


市房地局正本清源 

  由于种种疑问无人解答，从２００５年１１月开始，海华花园９００户业主中，有２００多户业主多次联名向上海市房屋土地管理局信访部门反映此事。 

  其实，事情本身是简单明了的。２００６年１月２８日，也就是农历２００５年的大年三十，业主代表终于收到了市房地局的回复： 

  “经查，海华花园第二届业主委员会于２００４年９月届满，在届满前，成立了业主大会筹备组，开展业主委员会换届改选工作。海华花园业主大会筹备组由第二届业委会委员、部分业主代表、居委会和房管办有关成员组成。筹备租于２００４年１０月１２日至２００４年１１月１４日在小区内各楼大堂和沿街裙房的公告栏公示了《业主公约》（讨论稿），听取小区业主意见，并进行了修改。筹备组于２００４年１１月１９日至１１月２１日在南京召开了业主大会年会，由本届业主代表（由原业主代表和新增补的业主代表组成）参加。会上由业主代表表决通过了《业主大会议事规则》和《业主公约》等事项。会后，《业主大会议事规则》、《业主公约》在小区各楼大堂和沿街裙房的公告栏进行了公示。２００５年１月２６日，卢湾区房地局对海华花园业主大会、业主委员会予以备案。根据《物业管理条例》的规定，我局作出如下复查意见：海华花园第三届业主委员会以及《业主大会议事规则》和《业主公约》仅仅由业主代表表决通过，不符合法定的业主大会、业主委员会备案条件。” 


调查后记 

还是回到收费问题 

  收到市房地局的回复后，海华花园的业主们十分欣喜。他们告诉记者，希望通过媒体表达对有关部门快速、公正的作出处理意见表示谢意；也希望读者能够引以为戒，对业主委员会和物业公司的任期、换届等事请给予充分关注，不要等有了矛盾之后再想到“追根溯源”。 

  业主们还告诉记者，由于物业公司的续约合同是和非法业主委员会签订的，因此，应该视为无效；待卢湾区有关部门执行了非法业主委员会的撤消备案工作之后，他们将与现有物业公司商谈是否续约及物业管理费用等具体事情。

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