业主大会议事规则
（草案）
为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本业主大会议事规则。
第一章 总则
（业主大会的组成）
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会负责执行业主大会的决定。
（业主大会宗旨）
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区”。
（与相关部门和居民委员会的关系）
业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾冲突时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
（物业管理区域基本情况）
一、业主大会名称：东苑古龙城业主大会
业主委员会办公地址：东苑古龙城 号 室
二、物业管理区域范围（四至及附图）：东至虹梅路，西至古美路，南至古龙路，北至漕河泾港。
三、物业类型：住宅、商业用房、其他类型物业。
三、物业管理区域概况：
占地面积： 86043平方米，总建筑面积： 144803.32平方米,其中住宅747套，115180.11平方米；非住宅29623.21平方米。
第二章 业主大会
（业主大会议事内容）
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）决定业主大会诉讼事宜；
（五）选举、改选、罢免业主委员会委员；
（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；
（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；
（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（十）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（十二）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
决定前款第三项和第十一项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（业主大会会议形式）
本业主大会会议采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
（业主代表的职责）
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
（选票及表决票的送达）
鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意选票及表决票送达方式为：投入本物业所在地各户业主的信箱或者房屋内。
投入信箱或者房屋内时，应当由属于本物业管理区域内的业主两人以上或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。
选票及表决票按上述约定方式送达全体业主。
（业主大会表决形式）
本业主大会采用以下2种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
（二）由专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织业主代表逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。
已送达的选票及表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
（业主大会会议与会业主的计算）
业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主计算。
（业主大会定期会议）
业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为每年第二季度。
（业主大会临时会议）
有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主书面提议；
（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的；
（三）根据规定的其他情形。
属第一项情形的，应符合下列条件：
1、有明确发起人；
2、提议事项明确，属于业主大会议事范围；
3、随提议附上提议人的房地产权证复印件。
业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。
业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议做出决定，决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未做出决定的，视作提议有效。
业主委员会应当在做出召开业主大会会议决定之日起15天内（未做出决定的在收到提议之日起45天内）召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。
属第二项情形的，业主委员会应在30 日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的，由街道办事处和房地产管理部门组织业主推荐产生召开业主大会临时会议的筹备工作小组成员，由筹备工作小组负责组织召开业主大会临时会议。
（召开业主大会会议的程序）
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。
（三）征询意见或投票表决
采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届工作小组）应在投票日期7日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届工作小组）根据第第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届工作小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
（业主投票权的确定）
业主的投票权数，由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上，物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。
下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：
（一）依法归全体业主共有的物业；
（二）权属有争议的物业。
（业主、业主代表的代理）
业主应当自行行使投票权。
业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者代理人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票数的15%。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托其法定代表人或委托代理人行使投票权。
业主不具有完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权。
共有物业的业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。委托其中共有人行使的，应当有其他共有人同意的书面委托。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
（提议再次召开业主大会会议的限制）
业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再提议召开业主大会临时会议进行表决。
第三章 业主委员会
（业主委员会职责）
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（二）拟订选聘物业服务企业的方案；
（三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（四）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内的有关公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；
（六）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；
（七）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（八）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；
（九）监督《管理规约》的实施，对违反管理规约的行为进行处理；
（十）业主大会赋予的其他职责。
（业主委员会委员的条件）
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）长期居住在本小区、身体健康、精力充沛、年龄适度。
业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：
（一）违反《管理规约》的；
（二）违法搭建建筑物、构筑物的；
（三）擅自改变物业使用性质的；
（四）拒交物业服务费的；
（五）拒交维修资金的；
（六）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。
（业主委员会组成和任期）
业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任1名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期3年，委员可以连选连任。
（业主委员会会议）
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）业主委员会每3月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集。
（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明。
（四）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（五）会议必须有5名委员以上出席，做出决定须5名委员以上同意。
（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
（业主委员会委员的缺额补选）
业主委员会委员缺额人数超过委员总数的20%的，应当在6个月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。
（业主委员会委员的资格终止）
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）已不是本物业管理区域内业主的；
（二）被司法部门认定有犯罪行为的；
（三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
（七）严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的；
（八）20%以上的业主书面提议，不能很好履行职责的。
属于第（一）、（二）、（三）项情形的，委员资格自然终止，业主委员会应将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。
属于第（五）、（六）、（七）、（八）项情形的，经业主大会会议（或业主大会临时会议）通过，其委员资格终止。
属于第（四）项情形，如非全体委员辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会（或业主大会临时会议）召开时补选委员。如业主委员会委员全体辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会应继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。
（业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理）
业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。
业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。
（业主小组议事程序）
物业管理区域内以幢为单位成立业主小组,业主小组由该幢的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
（1）讨论业主大会拟讨论的事项；
（2）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；
（3）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设备的维修、更新。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。
（印章的使用管理）
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
（信息公告）
下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：
（一）业主委员会决定；
（二）业主大会会议决定。
（业主大会档案资料管理）
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
（资料和财物移交）
业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》第十四条的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务，给业主带来损害的，由相关责任人承担，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
（业务培训）
业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
（业主委员会工作经费）
业主委员会工作经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会的会议开支费用， 10000元/年；
（二）必要的日常办公等费用，500元/月；
（三）有关人员津贴，共计费用2500 元/月，具体的支付对象如下：
（1）业主委员会主任，费用500元/月；
（2）业主委员会副主任，费用400元/月；
（3）业主委员会秘书兼财务，费用400元/月；
（4）业主委员会委员，费用300元/月。
以上工作经费仅从共有部分、共用设施设备经营收益中支出。须做好相关的记录备案
经费收支的账目由物业服务企业代为管理，每 3个月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
注：目前本小区尚未有明确的共有部分、共用设施设备的经营收益，因此在经营收益未到位的情况下，业主委员会成员的津贴暂停发放。
第四章 业主委员会的换届改选
（改选原则）
各业主同意自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。
（起动换届程序）
业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告物业所在地房地产管理部门，积极配合做好换届选举工作。
（成立换届改选小组）
各业主同意由居民委员会牵头，通过组织召开居民座谈会、楼组长会议等方式成立业主委员会换届改选小组（以下简称“换届改选小组”）。
业主委员会换届改选小组成员条件同业主委员会委员条件。
（业主委员会候选人的产生）
业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。
（换届改选小组不履行职责的处理）
换届改选小组不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门责令其限期改正。
换届改选小组逾期仍未履行职责的，业主可以请求相关部门组织业主重新组建换届改选小组。
（业主委员会不能及时换届选举的处理）
因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。
（矛盾调处）
在业主委员会换届改选过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。
第五章 附则
（规则的通过条件）
本议事规则需50%以上业主人数和其专有部分的面积占建筑物总面积50%以上同意视为通过。
（业主大会议事规则的生效）
本议事规则经__________年____月____日业主大会会议讨论通过。
本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。
物业管理区域附图：
议事规则补充规定
业主大会议事规则(草案)
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