如何正确认识当前的上海房地产市场
作者：huntiger 提交日期：2006-3-15 22:26:00
如何正确认识当前的上海房地产市场
上海的房价，在去年3月份达到顶峰后，并未有出现大家所期盼的大幅度的降价，而是自去年8月份以来一直在一个高位徘徊，上海市政府也公然采取了大量的托市行为，加上拟议中的人事变动并未发生，“后党”俨然不可动摇。很多在高房价重压下的人们开始产生疑问，难道中国的官办经济真的有如此的神威，能够改变基本的经济规律，让不合理的房价长期维系下去么？如何在重重迷雾中看清房价的中期走势，节约下自己的血汗钱呢？本文就做一个简短的分析。
第一， 我们需要做个假定，开发商建房子不是为了保留作收藏品，建房也不是为了爆破时的壮观，而是切切实实要想卖出去从中赚钱的。
第二， 我们需要假定，开发商要赚钱，必须使得卖房的收入高过开发和捂盘的支出，否则他们就要发生亏损，退出这个行档。
以上这两条，都是基本的经济人假设，也就是说，我们假设开发商的脑子并不是都进过水，也不是都是甘愿为了韩市长陈书记的政绩作出自我牺牲的，而是知道要趋利避害的。所有的人都会不得不承认，这个假设和中国的经济是否是市场经济无关，只和这些开发商是否有灵长目动物的智商有关，因为已经有无数的人拿中国经济不是市场经济说事情，来反驳我的观点。
好，我们继续
我们知道，目前所有的开发商的组织形式，都是企业形式，暂时也都没有发行货币的权利（如果有的话，请房观里的同学指出），所以，虽然开发商在政府的手心里是万千宠爱在一身，却和所有的“下贱”的其他行档一样，必须保持现金流为正值，也就是说，必须保证即期现金流入大于当期应付债务。这一点也和中国的经济是否是市场经济无关，大家应该没有异议吧。
于是悲剧就在这里产生了，伟大光荣正确的党的地产政策，却不得不依附于企业的虚弱的肉身。
2005年，按照银行业的统计，全年的个人住房信贷额从2004年的852.61亿元，下跌到352亿元，更有意思的是，公积金信贷居然出现了负数，为-27.34亿元，这个数字的解读，让我们拨开重重迷雾，看到了上海房地产在2005年的真实情况。
首先是个人住房信贷缩减了58.1%，这说明，无论开发商如何玩自建自购倒手游戏，也不管政府如何在房产交易的数字中掺水作假，真正到开发商手里的钱是大大的缩减了，开发商手中的真金白银是远远不如去年多了。
公积金出现了负数，说明公积金贷出去的款还抵不上收回的按揭，如果按公积金按揭平均10年的还款年限算，换句话说，2005年的公积金放款量已经低到低于正常年份的10%的水平。本来么，公积金的存贷款利率都比较低，老百姓如果自己买房子，没有理由不把公积金用足，而现在公积金贷款出现了负数，只能说明一个问题，2005年老百姓买房子自住的比例已经微乎其微，绝大部份在2005年“卖出去”的房子，要么是小投机商购入准备转手的，要么是开发商自己左手卖右手买，玩的假按揭游戏，而这些所谓“卖出去”的房子，归根结底还是要再次投入市场形成“刚供”的。
上面数据显示的是，在2005年，开发商的现金收入一块，已经无可争辩的减少了，这个下降额度，达到了60%左右。
在另一方面，开发商的开支并没有降低。
在2006年初，上海市的住房施工面积约为9000万平方米，创下历史新高，上海市的商品房库存达到3200万平方米，也是历史新高，2005年上海市的土地拍卖量，手边没有具体的数字，但是有证据显示不少于2004年的数量。开发商的施工工程款是要付的，积压的商品房占用资金的利息是要付的，贷款是要还的，从陈老板、韩老板那里买地皮，估计也不能打白条，而是要付出真金白银的。这些都是吞吃开发商资金的血盆大口，我们估计一下，按项目开发周期3年计算，开发商当年要付的工程款大约是600个亿的样子，库存商品房按企业贷款年利8%计算（这是中等偏下的水平了），利息开支是大概是120亿左右，贷款期限按2年算，当年还款额度大约是700-800个亿的样子，2005年购地的开支，按照平均为上海市当年财政收入的25%算，还要500亿以上的人民币，也就是说，在2005年，开发商要支出的钱大约是1900个亿左右。
这样计算下来，按2005年个人贷款计算，按个人首付50%来高估，开发商卖房的收入大约是700-800个亿的样子（包括假按揭的骗款），同期开支是1900个亿，1年的低迷，开发商手里的现金少了1200个亿。
这也就不难理解，为什么会出现开发商不惜以14%以上的资金成本搞地下融资了，不是开发商发疯了，实在是2005年一年的1200个亿现金大出血逼得开发商不得不饮鸩止渴了。
韩 陈大可以叫他手下的宝钢、上广电继续搞地下拆借，但我很好奇，以这样每天3亿5千万的流失速度，他们的那些筹码还可以玩多久。
总有一天，这些开发商的血会流光，会撑不下去不玩了，因为他们干这一行的目的是要赚钱，不是要亏钱，而且就算他们想撑，能够撑得了多久呢。
房地产的利益集团是一只巨大的恐龙，很庞大，很凶残，很嗜血，但是他们居然贪婪愚蠢到咬开了自己的主动脉，自作孽，不可活，虽然它大，虽然它血够多，但总有流干的时候，作为空军，时间是在自己这一边的，因为我们付出的是时间，他们付出的是金钱。
作者：maomaororo 回复日期：2006-3-15 22:44:00
有点道理:但有几个问题请教:
1.如果没有调控...现在房价会怎么样呢...(我的意思是现在的上海房市的情况到底是由政策造成的...还是市场规律呢...)
2.我觉得LZ漏算了最重要的一点---银行...
如果银行自身的压力大于KFS的话那情况就反转了...
那里还有14万亿的利息要付呢...
3.空军的希望是什么?
不同的人有不同的目标...所谓的联盟也常常毁于此
作者：huntiger 回复日期：2006-3-16 01:55:23
回答maomaororo兄
1、公认的情况是，如果没有所谓的调控的话，上海的房价会推迟2-3个月到达顶点，然后以对数曲线的形式快速下跌，如同日本的情况（24小时内日经指数从4万8千点下降到9千点不到，领跌的是地产股）所以调控其实是救了很多投机商一命，让他们有机会出货。
2、现在的银行个人房屋贷款减少，不是银行惜贷的结果，而是没有人去银行贷款买房，除非银行有能力用枪逼迫顾客购房，那又另当别论。当然，银行可以继续降低存款利率，但是在全球银根收紧，2006年底外资银行经营人民币业务的背景下，如果这样做，会有汇率风险的。
3、空军不是由理念结合起来的，而是由经济情况导致的，有足够多的钱，没有人会赌气不买房，但是现在的问题是，由于房价过高，人们要么买不起房，要么由于市盈率太高觉得不值得投资不愿意购房，这个和开发商的价格联盟有本质的区别，房价不降，这些空军想不当空军而不可得，根本不需要什么联盟。
以上的回答，maomaororo兄满意么。
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