一、 业态定位
    财富商业广场地处杨浦区五角场商业区中心位置，商场建筑结构分地下一层、地上一层、二层，建筑面积为7079.88平方米，分隔成317个商铺，属于中型商场。根据五角场的地理位置和城市发展规划，财富商业广场在商场林立的五角场城市副中心的业态定位思路是立足杨浦区，辐射上海市。既不能与万达商业航母抗衡，也不能沦落到以前东方国贸地摊式的商业经营模式。所以财富商业广场的业态定位要有新颖的理念，长远的打算，充分利用现有的资源，确定有特色、能持续发展的经营业态尤为重要，不能经营成一般的百货公司，类同于一般的中型商场。财富商业广场的资源是什么，杨浦区是人口大区，五角场周边有众多的高校。根据城市规划，国痒路是一条步行街，是通往江湾体育场知识新天地的一条要道，是娱乐休闲消费的场所。所以财富商业广场的业态定位应该充分考虑这些因素，年轻人的消费群体大有潜力，要选择能吸引年轻人眼球的业态是我们定位的标准。
二、 聘请优秀的管理公司
    财富商业广场是三百多家分割式的商铺，众多分割式商铺的经营经验告诉我们，委托经营管理公司管理商铺是必由之路。业主委托经营管理公司管理商铺是一种信托形式，管理公司的管理水平直接影响到商场的兴旺程度从而影响业主的投资收益。一家优秀的管理公司通过他们的经营管理能打造出一家知名的商场，上海滩知名的购物场所无不由优秀的管理公司来经营的，如七浦路服装市场、迪美广场、豫园商场等等，这些商业场所无不占领上海购物消费的制高点。长期稳定的繁荣。投资者的收益自然就可观了。反之，如果一家平庸的管理公司来经营，只能将商场带进死胡同，商场没名气，吸引不了消费者，租赁者赚不到钱，租金自然上不来，管理公司也好不到哪里去，业主更是投资无报。长期以往，恶性循环，只能落到另聘高明，重起炉灶的境地，这样的结局三方面的人都不愿意看到。所以，要做到双赢甚至多赢，必须在选择管理公司时要慎重考虑。不能有“捡到篮子里的都是菜”的想法，贪图眼前利益，到时只会害人害己，得不偿失。
    怎样才能聘请优秀的管理公司呢？首先我们要把财富商业广场聘请管理公司的信息过媒体广告等途径以最大的影响力发出去，让优秀的管理公司对财富商业广场感兴趣。我们请他们同时拿出经营管理方案，由业主们投票选择管理公司。
   什么样的管理公司是优秀的管理公司呢？笔者认为优秀的管理公司必须具备以下几个条件
1、有新颖的经营管理理念。
2、有丰富的经营分割式商铺的管理经验。
3、有数个成功的经营案例。
4、有良好的工作团队，能不断创新改良。
5、有客户资源。
三、 关于租期和租金问题
    在选择经营管理公司过程中和选择经营管理公司后，租期、租金、管理费等问题是业主们与管理公司不可避免的必谈问题，首先谈租期问题，委托经营期限一般不能超过十年，当中必须有退出条款（以下详述），与承租户的每期租赁期限不能超过二年。作为对承租户的保障，可以允许承租户提前三个月续约或同价位新签约有优先权。
  租金问题是核心问题，首先要考虑承租户能接受，要有优惠政策，是招商工作顺利进行，满铺开张，持续兴旺繁荣，同时要兼顾业主的投资回报。这就像放水养鱼的道理一样，只有放的水多了，才能养得住大鱼。我们可以采取让租期不让租金的办法解决双方的问题。参照三楼、四楼的价格，个人认为，一楼、二楼、地下室每平方米（建筑面积）分别为5元、4元、3元为宜，在签订租约时可以采用付9免3押2的方式让利给承租户（仅作参考）
四、 管理公司与业主的关系
    管理公司与业主的关系是雇佣与被雇佣的关系，双方的合作是双向的，业主授权与管理公司，管理公司要对业主负责，要帮业主“管好家”，当好参谋，管理公司的权限只限于业主授权的部分，管理公司不能越俎代庖，擅自使用未经业主授权的权限，更不能凌驾于业主之上。当然管理公司也要盈利，这些业主都能接受。笔者认为管理费是维持管理公司日常开支的收入来源。每个商铺每年上交的半个月租金作为管理公司的收益，广告收入和促销活动的盈利部分应五五分成，一半归管理公司所有，一半用于提升商场知名度的推广费用，商场推广费用使用情况应向业主公布。业主的收益应从自己的商铺租金中获得，不应该想从其他途径获利。
    管理公司受雇于业主，经营得好应该获利，甚至应该嘉奖。但是经营得不好，应该要退出。这需要建立退出机制，对管理公司要有业绩考核，连续二到三年经营不善，业绩滑坡，管理公司应该无条件推出。
五、 建立监督机制
    管理公司是注册资金只有百来万的有限责任公司，它所能承担的风险资金的数额和商场上亿的市值不相匹配，管理公司的管理方案和更新举措直接影响到商场经营业绩的好坏。为使管理公司更好地对商场进行开发推广，业主应积极配合管理公司工作。可否建立轮值形式，三个层面各推选一名业主联络员在业主和管理公司之间起联络、桥梁作用。同时业主联络员对管理公司的工作起一定的参谋作用，监督管理公司是否有损害业主利益的行为，使商场的经营一直朝着良性方向发展。为避免业主联络员的权限过大，防止商业受贿的事情发生，有别于以前的“业主代表”，业主联络员任期一年，不能连任或只能连任一次。至于业主联络员是否拿劳务费，大家考虑。

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顶！好方案一定要切实落实，要有对整个方案全过程的监督实施！同时希望广大业主充分发表自己的意见或建议。还要与开发商进行沟通并得到支持，要有计划、有具体时间点、有安排，还要有检查。

大大辛苦了，希望其他业主也来补充和讨论

创新君，我们有可能在本周五与聚为投资的副总接洽，希望本周六沙龙活动能见到你，听听你的高见。

创新以前发的贴很有想法的哦，希望以后能多多发言

请下列同志发表意见，本周六业主沙龙活动中对本方案进行细化。
Badaxf、创新、tocky123、45t、打倒腐败分子、小业主、台州一业主、xiantaner、zhouzhou78、qppp、学习成功经验、yiyi、实话实说abcd12、不做亡国奴、99wo、论坛杀手、yy、fgdg、nini、555、为铺烦恼、知情者、财富真言、zxcv、1111、sfz、宝刀不老007、伸头一刀缩头一刀、123、2828、李红根、999、518、2222、mmm、xujw-216、atm、禾页、知道财富内幕者、风吹风、百乐宝贝、蝶、008、aa、大实话代表、safd、tmd、cnm、lsdf、山连山、lhg、真理、wang0605、极速豹、喵喵、aaaa、linmingjin、zxcv、ffff、xm5947、7979、wy0、ssd、aa、李魁、1、老实头gg、1414、一个业主、yz、吐血、无奈的业主、cc、bb、bnc、wdsl、qwer
以上八十位同志，请你们谈谈各自的想法

好，提个补充：“广告收入和促销活动的盈利部分应五五分成，一半归管理公司所有，一半用于提升商场知名度的推广费用”是否指外墙，内墙的广告收入，还有就是多出来的铺子的租金，这个建议不错，这块收入可以作为今天商场的推广费用；

”让租期不让租金的办法”这个建议好，减少了猫腻

1。需要资金，广告资金如何解决？开发商出资或业主出资？
2。采用哪种媒体比较管用？从性能价格比来说，通过网络已经书信方式比较好，比较上海有名气的经营公司不是特别多

其他业主还有跟好意见可以提出参考

韩港城----今天的淘宝城的经验可以借鉴，当初韩港城沦落成死铺后，业主们积极展开自救工作，有业主与淘宝网联系，协商开淘宝城的事宜，淘宝城的概念最初就是这样出来的。淘宝网的答复是他们愿意合作，但是淘宝网不直接经营商场，要是有一家管理公司也有此兴趣的话就可以合作。于是，业主们找到了聚为投资，结果一拍即合，经过一些技术谈判，很快“淘宝城”就这样诞生了。现在淘宝城成了电子商务的热点新闻，成了全国业界关注的新事物。因此，我们可以主动与那些管理公司联系，有好的经营理念，财富商业广场一定能开得很成功的。