万科红郡二季度专项测评：A级！！
万科红郡
专项测评结果
[2008]第SH0443-BS-WKHJ号
以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的上海万科红郡专项测评报告。
2008年测评结果：A
级别释义：规模企业项目可信度高；项目以“全面家居解决方案”为核心价值，打造精品装修别墅项目；区域紧邻外环线，交通发达，具有一定教育资源，区域人文气质较高。[1]
AAA
强烈推荐，非常适于投资消费
AA
特别推荐，可以消费投资
A
主要推荐，性价比较高
BBB
推荐，性价比位于区域中上等
BB
性价比一般，投资消费有一定风险
B
性价比较低,不适于投资消费
C
不推荐
项目概况
项目名称：万科红郡
地理位置：闵行区诸新路388弄
所属方位：外郊环间
投资商：上海万科兰乔置业有限公司
开发商：上海万科兰乔置业有限公司
物业类型：别墅
占地面积：6万平方米
建筑面积：5万平方米
销售均价：18633元/平方米
测评观点
据万科红郡各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好；投资商实力雄厚，拥有丰富住宅开发经验；板块紧邻外环线，交通发达，虹桥交通枢纽建设重大利好，发展潜力巨大。
主要优势和机遇
n 据市场因素，项目宏观环境向上，市场供需基本平衡，产品存在一定稀缺性，市场机遇较好；
n 据企业因素，企业规模、品牌、实力优势明显，盈利能力强，风险可控性好；
n 据项目因素，以“全面家居解决方案”为核心价值，打造具有英式Tudor建筑风格的国际化居住社区精品装修别墅项目；
n 据区域因素，紧邻外环线，交通网络发达，具有一定教育资源，虹桥交通枢纽建设重大利好，区域发展潜力巨大；
主要风险和挑战
n 据市场和企业因素，紧缩性货币政策对企业和项目运行将产生一定影响；
n 据项目和区域因素，周边生活配套及公共交通有待于完善，人气尚待于凝聚。
测评得分表
指标版本：区域典型指数样本项目
指标基准日：2008年6月12日
指标
得分
市场因素
8.46
企业因素
9.20
项目因素
8.18
区域因素
8.07
最终综合测评
8.46
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，上海万科红郡最终综合测评得分为8.46。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对上海房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。
联系地址：上海市东方路971号钱江大厦13楼D座
邮政编码：200122
联系电话：021-58201880
传 真：021-68881202
测评人员：张琪，宋会雍
E-mail： songhuiyong @soufun.com
中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年6月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目升值潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。如果您有问题，请与我们联系021-58201880。
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