什么上海那么火暴的楼市,开发商没法按期交房,是不是缺资金?火暴的楼市中为什么开发商缺钱?有没有猫腻?

看看那些受害的业主

买了房子，到了该入住的时候却迟迟不见开发商交房，焦急等待的结果是三番两次继续延迟，遇到这样的情况，消费者该选择怎样的方式维护自己的权益呢？

　　开发商未能按照合同的约定如期交房，实际上是一种违约行为，但开发商往往不愿履行违约责任，给业主相应的赔偿。业主与开发商的交涉大多不欢而散，最后业主只能拿起法律的武器来维护自己的合法权益，这其实也是解决问题的最有效的手段。



　　【案例一：中大九里德】

　　中大无信，交房无期


　　3月15日，2008年上海之春（查看地图）房产展示交易会现场聚集了近30个手举纸板抗议的人，他们手中的纸板上都写着“中大无信，交房无期”的内容。从现场了解到，正在抗议的这些人都是中大九里德（查看地图）一期的业主。其中一位业主告诉记者：“买房子的时候，合同上明确写着交房日期是2007年12月31日，等到临近交房的时候却通知我们要推迟交房，具体什么时间也没说。后来又说过完年就能交房，可是到现在我们都没有拿到房子，中大的人也没有给我们回应”。另一位业主则向记者表示他们曾经尝试和中大的高层沟通，希望能有解决方案，但始终没有结果。


　　开发商说法：


　　中大九里德负责人说：我们的确延期交房了，但会按照当初签订的合同赔偿违约金的，所以没什么好说的。


　　合同规定：


　　在中大九里德苑（一期）的销售合同上明确写着：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第1种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。


　　律师支招：


　　延期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。对于大家关心的延期交房期间在外租房的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。但开发商承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算；如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。


　　事实上，只要过了约定交房时间，哪怕是一秒钟，购房者的利益就已经受到了侵害，开发商就应该按约定的比例进行赔偿，途径是向有关行政部门投诉。但购房者应该知道的是，一年之内属于行政调解有效期，法院的诉讼期为两年，如果过了两年，诉至法院也不再被受理，所以购房者如果走法律途径要趁早。
昨日，上海之春（查看地图）房产展示交易会进入第二天，一批举着纸牌抗议开发商延迟交房的业主，成为当天最引人关注的人群。

　　“中大无信，交房无期”


　　这群业主从上午开始，就聚集在房展会现场中大房地产的展台前，每人手里都拿着一张大纸板，上面写着“中大无信，交房无期”。


　　这批业主都购买了中大房地产在松江九亭开发的楼盘——中大九里德（查看地图）(一期)，按照合同约定，应在2007年12月31日之前交房。但临近交房前，业主却接到延迟交房通知，具体交房日期未定。


　　中大九里德总建筑面积约23万平方米，一期推出的是部分小高层公寓。


　　延期交房原因不说


　　在房交会现场，中大房地产的工作人员仍未能解释延期交房的原因，只是表示将按合同进行赔偿。而按照业主当初的购房合同，开发商如果延期交房，将按照房款总额支付每天万分之0.5的违约金；如果延期超过60天，购房者有权单方面解除合同。


　　从网友发回的照片看，目前，中大九里德小区一期的大楼建设已经基本完工，正在进行后期绿化等工程。


　　中大房地产集团是浙江知名企业之一，成立于1992年，2003年9月以招标方式获得松江九亭地块，成立上海中大亮桥房地产有限公司，开发中大九里德项目。


　　延期交房并不鲜见


　　事实上，延期交房的现象在上海并不鲜见。从2006年起，上海多个知名楼盘，如明园小安桥（查看地图）、大运盛城（查看地图）等，都曾经因各种原因出现过延期交房的纠纷。


　　由于房价上涨迅速，大部分楼盘交房时的价格，已经远远超出当初的销售价格，因此几乎没有购房者愿意退房。以此次产生纠纷的中大九里德来说，该楼盘的累计合同均价为6470元/平方米，而目前在售价格已经达到11000元/平方米。


　　2006年初，《上海市商品房预售合同示范文本》(2005版)草案公开征询意见，提出消费者可依据房屋工程建设进度，分多次向开发商支付购房款，付款比例和方式由双方约定，最多可分七次付款。这一规定从一定程度上减低了购房者的购房风险。

林先生和女朋友去年购买了一套约定2007年12月15日交付的预售商品房，并定于今年3月结婚，谁知一直到现在，这套房子仍未交付，开发商也无法承诺确切的交房日期。

　　记者近日调查发现，预售商品房延期交付现象十分普遍。消费者认为，每天万分之一的违约金约束力不大，房产商可能是“有准备违约”。市消保委表示，购房合同条款对消费者不利，有关部门应进一步加以完善。


　　业主经历


　　交房一拖再拖气煞新人


　　“当初决定购买这套房子，就是因为交房日期和我们预定的结婚日期正好合拍，谁知现在根本不知道什么时候能够拿到房子。”在普陀区一家IT企业工作的林先生告诉记者，他原来计划和女友在今年3月举办婚礼。去年年中，他们在宝山区购买了“世纪长江苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）”一套两室两厅的房子，单价每平方米6000元。拿到购房合同后，林先生就开始联系装修公司，准备等12月份一交房就立即开始装修，以便3月能够入住。


　　谁知到了去年12月份，林先生收到了开发公司的电话通知称，由于多种原因，不能如期交房，交房日期将延至1月底。“那婚礼怎么办？”林先生十分着急。决定3月26日举办婚礼，是因为这天是林先生和女友的相恋纪念日，他们还好不容易订到了当天的婚宴酒席。“当时我们只好决定，婚礼当天在新房‘闹洞房’，之后继续住在其他地方，等家具散味结束再正式搬进去。”


　　然而，让林先生感到气愤的是，到了开发商承诺的1月底，仍然没有收到交房的通知。他们再次找到售楼处，工作人员表示交房日期可能延至3月份。林先生女友的父母认为没有新房不能结婚，他们只好改期结婚，同时还要赔偿装修公司的违约金。


　　直到昨天，林先生还是不知道什么时候才能拿到新房的钥匙。3月底，开发商再次承诺4月中旬能够交房，但按照现在的情况看，这又将是一张“空头支票”。“买新房、结婚都是喜事，可延期交房让我这半年过得很不开心。”


　　业主无法入住负担加重


　　宝山区“丽景翠庭 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)”的业主严小姐去年4月购买了小区的一套预售房，约定2007年12月31日前交房，可到现在也没有交房的通知。从买房到现在已经过去一年，既要还贷款，又要租房住，“新上海人”严小姐觉得不堪重负。


　　严小姐大学毕业后在普陀区长风地区租房居住，每个月的房租加上水电费等各项费用需要1600元。“我想，每个月支付这么多房租，不如自己贷款买房，这笔房租可用来还贷款。”月薪4000元左右的严小姐认为买房更加符合理财习惯。


　　在父母的资助下，严小姐付清了首期房款，并每月还款1900元。“每个月还款加上房租要3500元，当时想着距离交房还有半年，咬咬牙也就过去了。”但让严小姐气愤的是，直到现在房子仍未交付。“每个月只有几百元的生活费，贷款利率又提高了，实在负担不起。”严小姐告诉记者，在小区的网络群里发现，有不少业主和她的情况相似。


　　记者见闻


　　已到交房时间小区仍是工地


　　延期交房的事并非偶然，记者在社区论坛里查询后发现，此类现象比较普遍。


　　记者在位于普陀区的“阳光威尼斯 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（查看地图）”第四期的业主论坛上看到，在合同中计划去年年底交房的几栋楼，到今年3月份才交房，但交房时小区还没有正式的大门，小区内的道路也是简易的，一下雨就一片泥泞，小区外的各种绿化设施根本没有完工。让业主气愤的是，同一期的其他房屋还没有交，依然在建设当中，整个房子还处于在建的工地里，非常乱。


　　记者在“世纪长江苑”业主论坛上看到，业主对开发商迟迟不交房十分不满。业主“hihi”说，根据合同规定，开发商得提前10天通知业主交房。开发商最新承诺的是4月中旬交房，但到现在都没有收到通知，中旬交房的可能性几乎为零。有业主表示，昨天售楼处的工作人员表示5月前一定交房，但他已经对开发商一次又一次并未兑现的承诺失去了信心。


　　业主“lucy”在网站上贴出了上周末去小区拍的照片，照片显示，小区的房子外观已经基本完成，但小区道路仍然是松散的泥土。Lucy说，她在现场问了施工的工人，工人说可能要到6月才能完工。“那也就是说我们的交房日期比合同上签的足足晚了半年！”业主叶先生对此感到愤慨。一些早就约好装修公司的业主更无奈地表示，即使小区道路还未造好也希望先拿到钥匙，以便早日开始装修。


　　“丽景翠庭”的业主焦先生告诉记者，小区的门牌号在盘古路上，但现在这条路尚未开通。“这也就意味着邮递、水电煤都无法进入小区。”焦先生说，销售人员在承诺4月交房时表示，如果实在来不及，可能通过临时管道保障业主的正常生活。“临时管道是否安全？等正式开通了怎么更换？这样的承诺让业主太不放心了！”同时，开发商对违约金的赔付方式并未给出明确说法，只是口头承诺可能通过现金或折算物业费的方式进行补偿。


　　■各方说法


　　[消费者]


　　违约金不足以弥补损失


　　部分业主认为，他们是冲着开发商宣传的“半年后就交房”、“准现房”购买的，且愿接受相对较高的房价，但开发商工程预期与现实差距太大，违约金不足以弥补损失。


　　根据合同规定，如果开发商延期交房，应向业主支付违约金。根据业主叶先生提供的预售房合同，逾期90天之内，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算；逾期超过90天，按房价款日万分之二计算。叶先生认为，这表面上维护了业主的利益，但实际上远远无法弥补业主的损失。叶先生购买的预售房108平方米，总价61万元，按照条款，每天的赔偿金额为61元，延期交房一个月，叶先生能获得不到2000元的赔偿；延期3个月，每个月的赔偿也只有近4000元。即使开发商推迟半年交房，他所能获得的赔偿也仅万余元。“这些钱连支付我这半年的房租都不够。”叶先生表示，万一开发商拒绝赔付违约金，作为一个普通市民也不愿意为此和开发商打官司。


　　此外，合同规定，逾期半年还不交房，业主可以要求解除合同。“现在房价在涨，我怎么可能退房？”叶先生认为合同的条款无法对开发商起到约束作用，可能造成开发商“有准备违约”。


　　[开发商]


　　延期交房大多事出有因


　　“世纪长江苑”工作人员昨表示，延期交房属于意外情况。“当时有部分大户型的房子，根据销售情况和业主的需求，改成了小房型，所以延期。”工作人员表示5月之前一定能交房，但并未向业主作出书面承诺，此外将按照合同约定方式处理违约金。


　　日前，同样遭遇延期交房的“丽景翠庭”的约60名业主要求开发商给个说法。开发商表示，延期交房是因为区政府对外部道路的规划和市政配套设施发生了变更，导致小区不能如期完工。昨天，记者联系到“丽景翠苑”的工作人员，他们表示将在本周通过发书函的形式，对业主说明确切的交房日期和赔偿方式。


　　[消保委]


　　合同条款应进一步完善


　　相关律师表示，《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。从法律角度看，开发商在延期交房后只要赔付违约金，就是合法的。如果开发商拒绝支付违约金，业主可以联合通过法律手段争取自己的权益。


　　关于开发商延期交房的投诉日渐增多，市消保委表示，有不少开发商在延期交付后设法拖延赔偿甚至拒绝赔付，给消费者造成经济和精神的双重损失，希望相关部门从消费者角度出发，完善合同条款，防止开发商恶意违反条款规定。

哎，消费者就是弱势群体阿：（

我们不会也这样吧?无期?

怎么办?难道,我们也会漫漫无期了?