搜房观察第七期：上海房价“泡沫”何时能破？
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- 发表于 2008-5-9 14:39:09
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世事无常，也许此时此刻发生在我们身边的大小事儿，不过是换个城市、换个角色早已粉墨上演过。楼事也是如此。撇开外界的纷纷扰扰，此时上海楼市上演的大戏未必在深圳没发生过，只是上海来得更缓、更“润”一些罢了。
只是未知在得不到刚需有力支撑的现况下，上海房价这个越吹越大的“泡泡”何时能破？
房展会“大戏”真成了“大戏”
刚刚结束的“五一”假日楼市少有的冷清，参观总人数8万人次，意向成交308套，这一数据相比去年同期黯然失色。参观人数下降三成的同时，房屋销售量更是大幅跌去60％。
根据搜房网同期的调查结果，购房者普遍对市场抱持观望态度。85.64%受调查者认为“五一”房展不是买房好时机，而对房价走势的关注(54.79%)超过对楼盘打折(23.90%)的期许也表明购房者出手日趋理性，普通的促销手段已经无法对其造成很大的心理影响。
另一方面，开发商似乎也信心不足。数据显示，展会4天新房的供应量仅有11.28万平方米，远不及去年同期的23.63万平方米，而知名地产商诸如绿地、大华甚至没有参加此次房展。[详细]
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媒体报道也好，市场调查也好，各方面反映的情况一致是楼市观望气氛浓厚，楼市成交冷淡，然而反观房价，为何一直在涨？
数据显示，4月份所推出的65批商品住宅房源中，除了合生江湾、上海康城、长宁馥邦、天山星城共4个楼盘的报价有不同程度下滑之外，53％的房源的新开盘价格比前一批次出现不同程度上涨。如静安区的“静安紫苑”，4月19日开盘时38000元/平方米，而展会上却报出了40000元/平方米的单价，短短10天又上涨了2000元。
市场不买账，可房价还是在涨，这么一直空涨下去就成了泡沫了……
上海一手商品住宅月走势图（剔除动迁配套房）
资料来源：佑威房地产研究中心
笔者认为，深圳楼市的走势或是上海楼市未来的一个趋势。06年下半年深圳房价大涨特涨之时上海的开发商却是在“寒冬”中瑟瑟发抖，而半年后的上海楼市却着实延续了深圳楼市的老路，房价上涨的幅度令人瞠目结舌。而如今，珠三角楼市的泡沫破了，开发商变着法子促销也扭转不了房价下跌的大势所趋，投资客纷纷出逃。或许这就是上海楼市未来一年走势的预演，只是会来得更缓、更“润”一些罢了。
有关4月下调房价的四个项目
4个下跌的项目中，合生江湾和上海康城是因为前期涨幅过快，目前有所回调。而长宁馥邦和天山星城主要是受到天山华庭低价上市的影响。4月24日开盘的天山华庭报价19370-20988元/平方米之间。按其78-85平方米的主力两房算，总价不到170万元。而之前报价均为22000元/平方米的长宁馥邦和天山星城的主力两房都在100平方米所左，总价高达220万元。在地段不如天山华庭，两房总价又比天山华庭高50万元以上的压力下，这两个楼盘4月新推的房源，都分别降价1000元/平方米。然而，这两个项目的降价并没有为其带来良好的销售业绩；4月天山华庭成交262套房源，天山星城和长宁馥邦分别只成交25和9套房源；天山华庭的实际成交均价高达21233元/平方米，天山星城和长宁馥邦的实际成交均价只有20167和19880元/平方米，其中长宁馥邦的实际成交价比3月下跌了2.2%。［详细］
搜房调查
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房价稳步下调的一个信号。在购房者日趋理性的今天，开发商无法做到无视市场趋势
仅是个案，并不代表其他开发商也会下调价格
一种加速回款的手段而已，短时间下调然后很快又会涨上去
深圳的今天就是上海的明天，沪上房价很快就会面临“跳水”了 CheckMust_9562.push(new Array('411','S'));
仅是个案，并不代表其他开发商也会下调价格
一种加速回款的手段而已，短时间下调然后很快又会涨上去
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2007年上半年，深圳房价同比涨幅连续5个月维持在10%以上，领涨全国。
2007年6月，深圳房价同比大涨22%，成为全国楼市领头羊。
2007年6月下旬，深圳部分商业银行悄悄停止了二手房按揭贷款业务。
2007年7、8、9月，深圳房价上半年疯涨42.1%以后，开始遭遇“有价无市”的尴尬——成交量直线下降，而房价还在直线上升，直到9月达到最高峰16777元/平方米。
2007年9月27日，央行推行房贷新政之后，购买第二套住房已很难获得四大商业银行的贷款。
2007年10月，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，楼价开始猛然下行。据中原地产统计，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。
自此，深圳房价、成交量一路“走低”。据深圳市国土房产局网站成交数据显示，今年4月12日~18日一周内，该市新房成交均价为每平方米12961元；4月29日，全市新房成交246套，均价11753元/平方米；4月30日，全市新房成交283套，每平方米9323元，创下了去年10月以来的新低。［详细］
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