上家单方终止协议，下家的权益能得到保护吗？
                                ——对“期房”交易中存在的纠纷和问题，通过法律来解读。
    近日，本律师通过网上、电话、来访接到大量的当事人的法律咨询，大都围绕当前普遍出现的期房（等小产证办出后过户）交易过程当中，上家取得小产证后单方终止协议，下家如何运用法律武器来维护自身合法权益的案例咨询。这里所说的期房交易及之后产生的矛盾纠纷，主要是指上家从开发商那里购买期房后，又与下家签订购房定金协议（或房地产买卖协议、以及通过中介方签订的房地产买卖居间协议）进行房地产转让的行为，针对转让行为的合法性等进行法律分析和解读。

   以上协议内容，虽也明确约定：待上家取得房地产小产证后（几日内）就与下家办理转让过户手续，但由于房价的上涨幅度很大，上家受利益驱动的影响，无故单方终止协议,要么要求下家增加房款才继续履行合同，要么按当初所定协议的违约条款给下家赔偿损失，但往往下家并不愿意接受以上的两种方案，希望能够继续履行原协议。那么下家的这种要求和利益能得到保护吗？能得到法律的支持吗？
（案情经过）：
         权利人徐某、孙某欲将其从开发商购买的期房出售，于2004年10月，通过某中介公司挂牌（且与中介公司达成委托协议）出售，朱某得知后，对该套房屋的条件较为满意，遂也与中介达成委托购买协议，并按出售方的条件交纳了5万元定金，后出售方徐某、孙某，买受方朱某，中介公司三方于2004年11月达成《房地产居间协议》约定买受方愿意委托中介公司以下列条件居间购买徐某、孙某的房地产，房屋类型为：住宅；坐落于上海市某区某路某弄1001室，建筑面积97.02平方米；户型：两室两厅一卫；房屋总价款：858000元整，签订协议后5日内再支付房款人民币210000元，加上已付的50000元定金，总计预付首期房款260000元，同时出售方将房屋的钥匙交付给买受方（买受方已实际占有、使用）；另约定该房产的尾款598000元由买受方通过向银行贷款的方式支付给出售方，另外对贷款的支付方式、时间、房屋的附属设施、装修、物业维修基金、有线电视费等，以及一方如违约应承担的责任等条款均做了明确约定。因上海市政府于04年4月做出期房限转的政策，而出售方的房屋在与买受方签订协议时并未取得房屋小产证 ，并不能直接上市交易，因此，协议条款中，明确约定，待出售方取得小产证3日内即应与买受方 签订房地产买卖合同（示范文本）， 并办理过户手续。2005年2月出售方徐某、孙某取得房屋小产证，买受方及中介均通知其尽快履行，由于房价的普遍上涨，上家受利益驱动的影响，明确表示不卖房了，单方无故终止协议。而买受方（下家）又坚持要继续履行原协议。那么，买受方的要求能实现么？其合法利益能得到法律的维护吗？在回答该问题前，有必要先搞清楚一些名词、概念：
  一、期房、现房？
      一般而言，开发商尚未取得大产权证，尚未交付入住的房屋为期房；符合现售条件，已通过竣工验收，符合入住条件的为现房；
  二、期房限转的精神和用意？
     上海市政府《关于预售商品房转让问题的决定》（沪府发［2004］16号）文件的规定，“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。”该规定是为了抑制房价不断大幅上涨而采取的措施，通俗的讲，就是抑制炒楼行为，宏观调控房地产市场。
本案中需要明确和解决的几个法律问题：
1、三方所签的《房地产居间协议》是否对抗市政府［2004］16号文件精神？
2、三方协议有效还是无效？
3、何谓附条件的民事法律行为？
4、《合同》（又称协议）的名称与《合同》的内容不一致，如何确定合同性质？
5、买售方主张要求继续履行原协议，能否得到法律的支持？
   律师说法：
   1、三方所签的《房地产居间协议》与上海市政府《关于预售商品房转让问题的决定》（沪府发［2004］16号）文件规定并不矛盾，也不抵触；买卖双方并没有在房屋小产证出来前，去房产交易中心办理转让或过户手续，更不是炒楼行为；
   2、三方所签的《房地产居间协议》当中的出售方、买售方均为适格主体，签订协议时，不存在胁迫或欺诈，双方意思表示真实，合同内容合法，符合房地产转让合同应具备的形式要件和实质要件。协议中明确约定待出售方取得小产证3日内即应与买受方签订房地产买卖合同（示范文本），并办理过户手续。因此，原协议具有法律效力。
   3、三方所签的《房地产居间协议》属于附条件的房地产权益转让合同。《合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。第二款还规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；”本案当中，协议条款中，“待出售方取得小产证 3日内即应与买受方签订房地产买卖合同（示范文本）， 并办理过户手续。”就是约定的所附条件。条件既已成就（上家拿到小产证），合同也就生效。实践当中，还有的当事人（上家）在开发商的大产证取得后，且也通知可办理小产证了，受到涨价的利益驱使，却拖着不办，阻止继续交易；应也属于严重的违约行为。
   4、由于目前期房交易中，许多当事人（中介公司）和公民法律意识、知识欠缺，存在许多不规范之处，合同的名称、样式、内容五花八门，各有不同；如，本案当中的三方所签的《房地产居间协议》；有的叫《房屋买卖协议》；还有的叫《购房定金协议》等等。本人认为，合同名称应写为《房地产权益转让合同》较妥当和规范。依照现行法律、及最高人民法院的司法解释等对合同名称及合同定性来看，虽然上述例举的几种合同名称不同，也不能仅依名称来判断到底是什么性质合同，关键是要看合同的具体条款和内容；如其内容已具备了《房地产买卖合同》的主要条款和要件，即应是《房地产权益转让合同》的性质，而不论其名称叫法如何。
   5、买售方主张要求继续履行协议，最终会得到法律的支持！依照《合同法》第一百零七条、一百一十条的规定精神，守约方有权要求违约方继续履行，也可选择要求违约方赔偿损失；本案中，也不存在法律或事实上的履行不能等除外情形，因此，买售方的请求，能得到法律的支持，其合法权益理应得到保护！
搜房 房产律师

买家（胜诉），判继续履行合同！
                刘轶律师

因交易过户中各项手续都需要上家配合，虽然法院已经判决继续履行合同，如果上家坚决不愿意履行。法院可否在上家完全不配合的情况下将房屋强制执行过户给下家，期间需交纳的费用（如下家垫付的诉讼费、需要上家承担的营业税等）是否可以要求从未付房款中扣除。

不一定是这样。取决于法院执行当中的具体操作。
其实，就过户问题，着急的应是上家，既然房子已属于你（将来必然是这样），在房屋全款尚未付清的情况下，谁更着急呢？
律师在线  刘律师

感谢刘大律师的回复，不过房子不过户总是不放心的，万一上家再卖，弄出个善意第三人来，又会多出很多麻烦来的。

目前,你的案件已进入执行阶段,不会再出现你所担心的情况.
刘律师