如何防范次级房贷危机在中国上演 

  2007-11-08 18:33   宋燕华   《财经》 
 

　　国家开发银行副行长刘克崮：中国在发展新的金融产品及制度时，应执行严格的风险控制条件和程序，加强对用款人的风险揭示

 　【背景】震动全球的次级房贷危机至今余波未了，今年三季度，全球最大券商美林证券公司在次级抵押贷款相关领域的资产减值79亿美元，季度亏损总额高达22.4亿美元，是其六年来首度出现季度亏损，也是公司93年历史上最为糟糕的一次业绩表现。

　　美林投资者信心极度下挫，今年以来，股价累计缩水30%。为给投资者一个交代，10月30日，美林宣布，现任首席执行官（CEO）斯坦·奥尼尔（Stan O‘Neal）“决定马上退休”，而仅仅在一年之前，奥尼尔还以接近4800万美元的总收入名列华尔街CEO年度薪酬榜眼。

　　深受次级房贷危机困扰的远非美林一家。7月旗下即有两只涉足次级房贷的对冲基金被清盘的贝尔斯登，至今依然没有恢复元气，三季度净利润同比下跌61％，每股盈利只有1.16美元，远低于市场预测的均值1.78美元。10月31日，瑞银集团公布三季度业绩，税前亏损为7.26亿瑞郎。主要源于美国次级住宅抵押贷款证券交易头寸的较大亏损以及对其进行的账面价值调减，瑞银投资银行固定收益、货币与大宗商品部门亏损42亿瑞郎。

　　在华尔街投行绞尽脑汁考虑如何走出次级房贷阴影的同时，中资银行则开始了个人房贷产品的大比拼，“双周供”、“接力贷”、“气球贷”等等名目的房贷产品花样翻新。根据国际清算银行(BIS)在2006年12月的报告，中国的房屋贷款市场已达2270亿美元规模，居亚洲之首。

　　国家开发银行副行长刘克崮认为，中国银行业在作好房贷产品创新的同时，应慎防次级房贷危机在中国上演。

　　他表示，根据居民不同的信用水平，提供分层次的房贷产品，是美国金融创新的重要成果之一。与之相比，中国支持中低收入住房的金融措施相对匮乏，除公积金贷款和商业房贷，按收入、信用、购房用途、购房次数等因素分层次的金融产品还不多见，严重制约了中低收入者住房困难问题的解决范围和程度。

　　他认为，借鉴美国经验，中国银行业应该加强住房金融市场分层和金融产品创新，构建完善的住房金融体系，以多种方式支持中低收入者住房。不过，目前房贷市场暴露出来的问题也值得业内高度关注。

　　比如，一方面，由于房贷业务普遍被中资银行视为优质资产，为争夺客户资源，快速增长业务规模，部分银行贷前放松条件，贷后疏于管理，存在大量用虚假收入证明等方式进行贷款的假按揭。而且，市场上的房贷产品水平参差不齐，类似美国次级房贷特征的所谓“循环贷”、“气球贷”等新品种层出不穷，潜在风险逐步积聚。

　　而且，中国银行业的衍生房贷产品尚处于起步期，品种有限、缺乏经验，金融实体的风险意识薄弱，风险控制体系不健全，未来需要以实际运作和监督管理能力的提高为前提，将衍生品控制在不完全脱离实体经济基本面的限度内。同时，监管层面也缺乏完善的风险控制手段，措施相对单一，也增加了房贷的危险系数。

　　从美国经验来看，产品设计过于复杂化、风险控制逐渐放松，是产生危机的主要内在因素。因此，刘克崮建议，中国在发展新的金融产品及制度时，应执行严格的风险控制条件和程序，加强对用款人的风险揭示，谨慎发展衍生产品。

　　另一方面，目前中国资本市场流动性过剩，人民币升值预期浓厚，房价持续强劲增长；而CPI的持续走高和宏观调控力度不断加大，也推动中国步入持续加息的快车道，房贷利率必然随之不断走高，如此种种也与发生次级房贷危机前的美国极为相似。

　　为消化市场上的“热钱”，平衡国内资本市场流量，刘克崮认为，今后应实行“引进来”和“走出去”的政策，逐渐成为国际金融市场的主要投资者。由于国际金融市场影响因素复杂，产品类型多、风险特征差异大，金融监管当局应深入了解国际新型、复杂、高端金融产品的特点，对外投资的机构进行风险揭示，并建立符合国际标准的风险控制体系，比如压力测试、止损机制等，同时加强与其他国家监管机构的合作，建立联动机制，以提高其风险识别与处理能力和危机应对能力

央行货币政策报告:房贷违约风险已有抬头趋势 

  2007-11-09 03:22   徐以升   第一财经日报 
  
 

　　住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势。在昨天发布的《第三季度货币政策执行报告》(下称“报告”)中，央行首次对房贷违约风险发出警示。 

 　　央行报告透露，今年前三季度购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。违约风险已有抬头趋势，一旦房价大幅波动，容易引发商业银行不良贷款的激增。 

　　中国建设银行曾在今年9月底发布的研究报告中指出，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升之势，在央行近年来连续多次加息、个人房贷款支付不断增加的情况下，这就意味着国内银行个人住房贷款在近一个时期内已逐渐步入违约高风险期。 

　　房贷违约风险已有抬头趋势是央行报告给出的我国房地产市场存在的主要问题之一，报告认为我国房市存在另外两个主要问题，一是住房供应结构性矛盾突出，二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素。 

　　报告指出，由于住房需求持续旺盛，供求关系仍趋紧张，房地产价格出现了加快上涨势头，部分城市房价涨幅较大。9月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点。其中，深圳、北海、乌鲁木齐、北京等城市房屋销售价格同比上涨幅度较大，深圳已经连续20个月同比涨幅超过10%，其中9月份为20.5%；北京连续17个月同比涨幅超过8%，9月份达到13.3%。 

　　为进一步加强房贷管理，切实防范房贷风险，央行和银监会已经于9月27日联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。该通知规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，同时调高贷款利率，规定不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 

　　央行报告称，主要金融机构已开始着手调整房地产抵押贷款的放款条件。

现在房地产拉动物价上升比较快，土地是个重要因素，政府挤牙膏，导致土地价格涨是个因素。。。

加息和控制地方政府的土地财政问题，是个关键