记者：柴静




王 石：万科集团董事长

采访对象：

    王 石：万科集团董事长

    潘石屹：soho中国有限公司董事长

    任志强 ：北京市华远集团总裁

    一路高涨的房地产市场是否已经出现拐点？今天的消费者究竟要不要买房子？房地产行业究竟是否存在暴利？

    央视《新闻调查》2008年2月2日播出：“对话著名房地产商王石 潘石屹 任志强”，以下为节目内容。

演播室：房价一直是百姓关注的话题， 在过去的2007年，房价是一路高涨。但从三季度开始，广州、深圳的房价和交易量开始下滑，这使得人们对未来的房地产市场充满了猜测，究竟房价一路高涨的原因是什么？广东的房地产走势究竟代表了怎样的信号？今天的新闻调查就来关注这些话题。

    王石 ：过去的2007年，市场拿地的这种预期的疯狂，这种价格的疯涨，这种消费者的这种焦虑的心态啊，我觉得没有比用心惊肉跳更好的词来形容了。

    解说：这是万科集团董事长王石，在2008年1月21号，接受新闻调查记者采访时，对自己过去一年来心情的描述。

    记者：心惊肉跳是形容一个人恐惧的感觉，你恐惧什么呢？

    王石 ：我有这种恐惧，市场有它的规律，当你感觉它收入变化速度，突然增长非常非常快的时候，这是很可怕的事情。

    解说： 王石说，他的感受来自于过去一年间，房地产市场的疯狂。

    王石 ：当市场疯涨的时候，我的心情就是这样的。

    记者：你用疯涨这两个字吗？

    王石 ：对。

    解说：伴随着2007年疯涨的房价，万科的销售额从2006年的220亿迅速增长到2007年526个亿。成为全国最大的房地产上市公司。

    记者：对商人来说，多赚钱不是好事吗？

    王石 ：赚钱多少它是有合理性的，暴利是不可取的，暴利它就会来报复你的。

    解说：王石认为，过去一年的房地产市场充满了不理性的亢奋。1984年在深圳创立万科的王石，曾经涉足多个经营领域，他称这段时间房价的快速上涨，之所以会让他产生心惊肉跳的感觉，是因为他过去的亲身经历。

    王石 ：因为我是经过80年代做贸易那种大起大落，万科有这样的教训，比如说我们做录像机。当时进口的成本价是2000块钱人民币，但是我们批发价是7000块钱，零售价是13000。我们曾经很得意过，赚过这么多钱，但是很快就发现，因为它录像机这么赚钱，所以就全民全进口录像机，全经营录像机，其结果那当然是供过于求。从百分之几百的利润降到了成本的80% 70% 60%，甚至到最后降到50%，就是一台录像机1000块钱，你的成本2000块钱，所以万科是经历过这样的阶段的。当时我就得出一个结论，市场是非常公平的，所以你如果暴利的从市场赚回来的，最后市场还让你吐回去，而且让你多吐。

    解说：根据国家统计局的数据，去年，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。而珠江三角洲及北京、上海等个别城市房价的涨幅，甚至高达40%以上，多个城市的商品房均价攀升至万元以上。去年，全国共有7家房地产企业的销售收入突破百亿，是历年来突破百亿最多的一年。

    记者：你说在万科的一二三季度的公报当中，都有一个字眼，就说市场充满激情和亢奋？

    王石 ：对。

    记者：亢奋是什么意思？

    王石 ：亢奋就是非理性的。房价涨得太快了，这个太快的过程当中呢，我们认为除了有着合理的，比如说一些二线三线城市，这两年的价格就没怎么涨，其它城市的上涨速度过快，像东莞上涨了74%。

潘石屹：soho中国有限公司董事长

    解说：在全国30个城市开发有住宅的万科，依据各地中介机构和房管局的数字进行了资料汇总和分析。王石认为，去年房价的涨幅令他吃惊。而其他开发商对于房价的上涨却有着不同的看法。

    记者：2007年房价疯涨，王石说他涨得他心惊肉跳，您什么感觉？

    潘石屹：太夸张了，用得着心惊肉跳吗？

    解说：潘石屹，soho中国董事长，开发项目主要在北京、上海的中心地段。公司去年刚刚在香港上市。

    潘石屹：就房价涨10% 20%，在中国的话好像觉得比较多，在香港的话，有的时候一两个月就是50%，王石都是见过大世面的人，还用得着因为涨10%的价格，就什么心惊肉跳，我觉得用不着。

    记者：比如我们采访潘石屹的时候，他说他认为你太夸张了，用得着心惊肉跳吗？房价涨10% 20%，你可能觉得比较多，但是在香港的话，有的时候一个月就是50%。

    王石 ：夸张不夸张是个人的感受，因为可能我说这个词，大家都在挑毛病，我只能说这是再恰当不过了，我们再过半年看看吧。

    记者：王石说2007年的房价涨得他心惊肉跳，但是潘石屹认为说他大惊小怪，您是什么判断？

    任志强 ：我觉得这是个必然结果。

任志强 ：北京市华远集团总裁

    解说：任志强，华远集团总裁，所开发地产项目多为高档楼盘。任志强也一向以发表措词强烈的意见而著名。

    任志强 ：这个暴涨速度是随着负利率产生而暴涨的，如果今年不是因为物价上涨的因素推动的话，房价不会涨这么快？

    记者：你是觉得这个暴涨正常吗？

    任志强 ：暴涨我认为不正常

    解说：面对上涨过快的市场，王石认为已经进入必然调整的阶段。

    记者：你这个判断的依据从哪儿来呢？

    王石 ：就是很简单的逻辑吧，中产阶层买不起房，那这个市场一定要调整的，这是个前提。

    解说：王石所界定的中产阶层，指的是年收入在6万到30万之间的人群。他认为目前房地产市场不正常的表现之一，就是当前居民收入和月供住房贷款之间的比例关系已经远远突破了合理的范围。收入与月供比，即用家庭收入除以月供所得，数字越小表明月供的压力越大。

    王石 ：这个按国际上经验数据统计来讲，一般来讲最合理是3。

    记者：那么2007年是一个什么比例？

    王石 ：那我们看看2007年的，1.9

    记者：1.9的意思就是说超过一半？

    王石 ：那就是你60%的收入要进行供房。

    解说：除了对比居民收入和月供比例，王石还计算了目前城市居民的房价与收入比。房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。根据万科的计算，目前中国的城镇居民的房价收入比达到了8.3。

王石 ：如果换算成不吃不喝，说多少年才能买一套房子呢？我们看这是现在是8.3。

    记者：所以您想通过刚才这两个数据来说明什么问题？

    王石 ：我们说明现在的很多城市的房价，已经超出了购买者的购买力。

    如果我们忽略这些购买力，最基本层面的东西，我们就谈说住宅是刚性的，土地是刚性的，需求是刚性的，2008年奥运，2010年是世博会，再党代会，再全国代表大会，我们以这么为理由为逻辑，我觉得这种假定，就会有一种虚幻的东西。

     解说：但潘石屹认为目前的购买力没有问题。 

    潘石屹：购买力不足为什么成交了呢？如果是购买力不足的话，就不会成交，我作为开发商，我想一平米房子卖到十万 八万，没人要，它就不是一个市场价格，之所以市场价格能够涨，是我们双方达成了交易，是有这个购买力

    记者：但王石的说法实际上中产阶层是买不起房子的？

    潘石屹：那房子卖给谁了？

    记者：他认为现在20%的人，财富是掌握在这些人手里，所以他们可以去投资买房，买第二套房、第三套房，但是收入在六万到三十万之间年薪的这部分人是买不起房的？

    潘石屹：所以这个是一个社会问题，就是在中国经济高速发展过程中贫富两极分化现象可能比较严重。

    记者：那么你也承认他所说的中产阶层买不起房的这个现实吗？

    潘石屹：你这个思路老追问我，问得我不知道说到哪儿去了，喝点水，休息一下，休息一下。你这个比较尖锐，好，我看看。

    潘石屹：未来的房地产市场购买的主力一定是中产阶级，如果是中产阶级购买不起房子的话，房价一定会跌的。

    记者：那王石先生所说的中产阶级买不起房的市场，一定是一个不正常的市场，您认同这句话吗？

    潘石屹：认同。

    解说：2007年的房地产市场，疯长的不仅是房价，地价涨得更是惊人。

    这是去年房地产市场经常出现的新闻，动辄几十亿的竟拍一再将商品房用地价格推向新高。万科综合全国30个城市的土地价格作了分析。

    王石 ：如果我们以上涨50%为分界线的话，我们发现大部分城市的土地价格上涨超过50%，像最高的达到了163%。

    记者：而且好像从地价上涨来讲，不仅仅局限在珠三角、长三角，北京都有。

    王石 ：当然、当然。整个上涨你看，这是除了天津有限之外，基本上涨都是增幅很快的，所以这种情况下，你说我说心惊肉跳，你觉得不是相对应的吗？

解说：土地价格高涨是推动房价疯涨的重要原因之一，而对于2007年土地市场的狂热，开发商有着共识。

    潘石屹：在过去2007年的时候，差不多有十个月时间，中国拍卖的任何一块地的价格，都比周围的房价要贵。这就是布料的价格，比衣服的价格还要贵，这个时候就不正常了。

    记者：怎么就一年当中涨上去这么多呢？

    潘石屹：里面有各种各样的原因，其中一个最主要的原因，就是土地市场和股票市场短路了。

    记者：怎么说？

    潘石屹：一般来说是我买土地是为了建房子，建了卖出去赚了多少钱，结果发现还有一个速度更快的路，就是我不用建房子，我去圈地吧，大规模DI 圈地，圈了地以后发行股票，发行股票以后钱就直接来了，不用建房子，还有一个美其名曰：有一个很好听的名字叫“土地银行”。以为就是有了地了，就跟银行一样，钱就可以随便来，股票市场就开始追捧。

    记者：你说大家已经不是在做房地产生意是在做土地买卖？

    潘石屹：对，土地买卖。所以我说把中国的开发商大的说可以分成两类，第一类是不盖房子的，专门就是囤积土地 卖土地做土地生意的，另外一批房地产商是勤勤恳恳去一座房子一座房子去建。

    记者：谁更挣钱？

    潘石屹：而最后的结果是建房子的不赚钱，倒卖土地的赚钱。就是我们这个西北有那句土话，就是养鸡的不赚钱，倒蛋的赚钱，就是这个。

    记者：有一种评论是说，现在就变成了几十家上市公司，然后拿了钱，先把地圈下来之后，再回来再推高房价，再拿钱再去圈地，形成一个恶性的循环。

    任志强 ：很多城市有这个说法，但是地方政府有这个趋向，地方政府希望出名的大公司来，给你便宜的大块土地，然后希望你拉高这个地区的土地价格和房价，地方政府就在后头支持你去干这种事或者鼓励你干这种事。

    解说： 在2007年土地拍卖中，地王一词频频出现，而这其中也包括万科，

    记者：你们7月份一个月就用60个亿买地，这事是真的吗？

    王石 ：焦虑的心态，发展商也有，万科也有。万科在过去一年我们也高价拿了两块地，当时我们并没怎么反省，后来我们看到《人民日报》有篇评论员文章，显然那是指的万科。

    记者：怎么写的？

    王石 ：大概意思就是说市场圈钱 ，圈钱高价买地，完了维持高房价。

    记者：去年比如说你们拿了东莞这个地王之后，实际上把它的这个楼面价底价一下涨了四倍，拿了江宁这个地之后，立刻就拉动了当时南京的地价的上涨，然后房价也往上涨

    王石 ：它有这种效应。

    记者：所以回头想会不会万科在推动房价上涨方面，也有你们的责任？

    王石 ：有责任。不管你主观怎么想，客观是有这样的责任、有责任。

    记者：那你们去年为什么要拿这两个地王？

    王石 ：万科三十个城市，三十个城市都拿地，拿地不是总部去拿地，一线老总去拿地，最容易拿地是什么呢？拿地王。拿一块地举牌举得最高。你会发现从公司管理来讲，一线公司老总，他会情不自禁地拿地王。

    记者：情不自禁？

    王石 ：情不自禁地拿地王，因为这是最容易拿地的一个方法，所以我做了两点声明：第一 我们过去拿了两块地王，我做检讨 ，我们不应该。第二 我们声明。我们今后不再拿地王。这讲给谁听的呢，既是讲给外界听的，也是讲给我的这个班子听的。

    记者：不拿地王是一个政治表态还是一个市场决定？

    王石 ：市场决定。你再过几天去看，如果形势过去了，你又拿地王了，那是一个政治决定，我今后就不拿地王了

    那就是一个市场决定。我们总结了日本泡沫经济，哪些破灭之后，房地产开发商出了问题呢？就那些高价圈地的。