今年以来，房地产拐点论甚嚣尘上，各色人物都出来喊话，言之凿凿，慷慨激昂。作为业内人士，我对关于房地产走势的文章一向是很关注的，但今年我在公开媒体上看到的文章除了潘石屹对房地产上市企业的资金情况分析一篇有价值以外，几乎看不到有价值的分析文章。

很多写文章的人根本没有第一手材料，没有实地调查，仅仅引用媒体文章或者传言（比如说“珠三角退房潮”），或者用某一地的情况（比如深圳、广州）推论其他地方的房地产价格必跌。这几乎和以前的易宪容一样，对房地产业不懂装懂，没有经过充分调查研究，就写出一大堆危言耸听的文章，哗众取宠。这些年如果那个买房人听了他的话，估计现在想死的心都有。

其实这两年经济情况比较复杂，人民币升值、热钱涌入、美国次贷危机、通货膨胀、出口影响等等影响到中国的经济走势，国家的宏观调控也受到挑战，房地产价格和走势也不能以通常的眼光来看待。另外国内经济发展很不平衡，各地情况差异很大，比如说爆炒之后的深圳和刚起步的天津，出口为导向的东莞和能源城市鄂尔多斯房地产走势就有很大区别，不能一概而论。

没有数据支持的“拐点论”是可笑的，我只谈我比较了解的市场之一——上海，从目前掌握的市场成交数据，我认为尚不支持拐点论。依据如下：

图一是佑威公司做的上海一手商品住宅月走势图（剔除动迁配套房）07年1月至084月的成交图：

从图表可以很清楚地看出上海房价一直保持上涨趋势，因此上海的“拐点”根本无从谈起。从全国的房价走势来看，今年一季度房价环比上涨超过10%。

不过目前的房价上涨发展商自拉自唱的成分多。上图佑威提供的图表侧重在价格走势，以下我提供一张我们制作的2007年至今的成交量变化走势图（图二）。和上图区别的地方是我们的统计包含动迁配套房，而且我们计算的是成交户数，不是上图的成交面积。

量在价先行，为什么我说目前上海房价上涨是发展商自拉自唱，这是因为从去年10月份开始，上海的住宅成交量开始走下降通道，一直到今年2月份，一直持续了5个月。如果比照经济学家的说法，GDP连续两个季度负增长就意味着经济衰退，那么房地产销售连续两个季度下滑，是否意味着房价也会进入拐点？按季度成交量计算，上海的住宅成交量已经连续两个季度下滑。

好在上海的住宅成交量在经历宏观调控、传统的新年淡季和雪灾后，成交在3月开始反弹。随着新推盘量的在增加，以及各楼盘打出个中优惠手段来加速促销。3月的最后2周成交小现“阳春”，其中四天突破千套。而且在上海房价同比大幅上涨之后的今年一季度，住宅总成交套数是40816，甚至高于去年同期的38875，在“拐点论”甚嚣尘上的时期，这个成交数字多少有点出人意料。

本来发展商应该趁热打铁，在4月加大推案量，而实际上上海4月的住宅供应量环比是下降的。我认为这很大程度上拜潘石屹所赐，3月底潘石屹推出“百日剧变”说，紧接着分析了房地产上市公司的现金流和负债率，一时间引起极大反响。4月份媒体上有关房地产企业资金链紧张的消息非常多，同期股市大跌，房地产股跌幅尤甚。发展商神经高度紧张，但和珠三角发展商降价促销回笼资金相比，上海发展商反而选择按兵不动，暂缓推案。因此在持续了3个月的供略大于求之后，4月楼市重见供不应求的局面。

4月上海住宅成交量环比下降约15%，是一个比较明显的下降。但是剔除动迁配套房，4月上海商品住宅成交为97.92万平方米，环比仅下滑1%，而且这是在供应量仅为95万平方米，环比下滑13%的情况下达成的。可以想见，如果4月份上海楼市的供应量是充足的，应该就不会发生成交量环比下滑的局面，反而可能发生同去年一样的局面，即从2季度起重新走上升通道。

不过上海房市今年比去年弱也是很明显的，这一点从供供给和成交比变化可以看出。即便在国家频繁出台房地产调控政策以及多次加息情形下，2007年上海住宅一直呈现需大于供的局面。但是进入2008年供需发生改变，开始出现供大于需，而2008初至今，国家基本未出台任何有实际效力的房地产调控政策。仅仅是一些传言和舆论，就造成市场风声鹤唳。这也从另一个侧面证明，随着房价上涨，泡沫壁开始变薄，摇摆和动荡开始加剧。

我一直认为中国目前的房地产存在泡沫，大部分的城市泡沫比较大（包括上海），但是有泡沫和泡沫破灭是两个问题，泡沫也许终将破灭但是是否一定会在今年破灭又是另一个问题。上海的房价是否还会往上走？就取决于接下来的5、6月成交量，如果随着5月的供应量增大，成交重新上升，那么上海今年房市几乎可以肯定不会出现拐点了。如果5、6月成交没有随供应量增长，那么上海房市今年可能会有一个小调整。

为什么我说只是小调整？

图一体现的上海房价走势还是比较平缓的，而实际上很多人会觉得上海的去年的房价上涨应该远远超过这个程度。统计数字低于此的原因是上海环内一手新房开发越来越少，主要成交来自二手房，外环郊环的一手成交拉低了销售均价。去年上海环内很多地方房价上涨50%-100%，如果把一二手的成交放在一起统计，上海房价的走势会更为惊人。

我们设想一下，如果今年上海房价下降30%，就是回到去年一季度末二季度初的位置。在经历2007的大幅上涨50%以上后，回调30%你认为这算是拐点吗？即便上海房价今年会下降30%，对于很多在去年一季度买房的人来说，他们只是少赚一点（很多人还有30%以上的盈利）。问题是，谁认为2008上海房价会下降30%呢？

下跌20%有可能吗？我认为少部分去年疯涨的二手房有可能。

也许等下跌是没有机会了，发改委不是说了吗，二季度房价还会上涨。