近期的上海新江湾地块拍卖，厦门本岛，深圳宝安，南京等多个大型地块的土地价格其实已经透露了土地价格的运行趋势；在一片歌舞升平中，王石保持了足够的警觉，恒大，龙湖，北辰等还在高歌猛进；万科大幅降低预期批量深幅折价销售南方房屋，小幅降价试探北方市场，而招商地产，保利，复地则耻笑王石饥不择食。。。

转眼，自然界的春天来了，但对多数房地产企业来讲，冬天却如今年大雪笼罩般总也挥之不去，北辰长沙92亿地王的土地价款尚欠20余亿，时间就剩3个月，要是因为交不起地价款，被收回土地，北辰从此万劫不复，广州深圳的地产人士在破口大骂王石不地道的同时，也开始降价促销，因为这个时候醒悟，晚是晚了点，但还来得及亡羊补牢。

地产商其实知道政府连年财政超收是有能力决定地价高低的，但由于市场太好，忘记了市场还有风险一说。。。认为地方政府卖不了土地就活不下去，这个是对目前中央地方集中分权体系严重缺乏了解。

在十年难见的通胀压力下，中央和地方看到了社会的不稳定因素急剧增加，同时注意由于房价高涨已经导致百姓生活压力居高不下，城市商务成本高企，投资过于集中在土地房产环节，给经济金融体系带来巨大的压力，甚至有引发类似美国次级债危机，日本，香港房地产崩溃的可能。

那么我们看到了在土地和信贷环节的联动，想拍土地，可以，但下面几个问题让多数地产商失去了以前披荆斩棘的勇气：

1）全款支付才能拿土地证（防空麻袋背米）
2）土地限期开发，否则课以高额闲置税，甚至没收。。。
3）银行对屯地屯房企业闲置贷款，卡脖子。。。
4）二手房限制性高利息高首付政策，限制投资

这些政策的组合就导致了地产上开始观望，不少人为手里的大批土地发愁，富力，恒大，龙湖头疼得狠，。。要不甩卖土地，就是开始降低预期售房；而老百姓呢？终于觉得自己有点上帝的样子，开始挑挑拣拣了。

所有的组合因素导致地价地增长甚至负增长。

注：目前中央地方财政事权正在改革，可能会转移支付部分地方政府办理的事权所需资金，就是说讨价还价的目的皆为稳定通胀，让社会个方面安心，为以后财政分配和事权的改革打下基础。

07年财政超收一亿5千万亿，地方卖地所得在9000亿附近，那么拿出部分转移支付地价降低带来的地方财政紧张，并非什么太大的困难。
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一季度部分城市地价出现负增长和零增长

2008年05月06日 01:40 中国证券网-上海证券报



　　本报记者 于祥明



　　今年一季度我国主要城市地价涨幅比上季度有所回落，部分城市出现负增长和零增长。



　　记者日前从国土资源部获悉，根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果的分析预测，今年地价水平总体上涨，居住地价趋向稳定。据统计，一季度全国主要城市综合地价水平为每平方米1778元，同比上涨12.12%，涨幅比上季度高0.21个百分点；环比上涨1.54%，涨幅比上季度低1.67个百分点。



　　“一季度全国城市地价总体水平增幅低于去年第一季度水平，也低于去年各季度增幅水平。”中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组分析指出，地价总体水平保持上升，但地价涨幅已经呈现下降。



　　与此同时，“各城市综合地价环比增幅放缓，部分城市出现负增长和零增长。”地价监测分析组指出，与去年第四季度相比，2008年第一季度已上报数据的46个监测城市地价增长率差异较小。



　　统计数据显示，其中38个城市的综合增长率集中在-3.00-3.00%之间，约占监测城市的83%。城市综合地价水平出现负增长的城市依次是湖州-7.07%、佛山市顺德-2.56%、厦门-1.46%、东莞-0.63%、成都-0.57%、芜湖-0.11%；另外，西宁、兰州、福州的综合地价增长率为零。



　　地价监测分析组预测，今年我国城市地价水平仍将保持上涨趋势，但居住地价趋向稳定

 

 建行报告：

http://www.sina.com.cn 2007年09月20日 02:20 人民网
　　⊙本报记者 袁媛

　　美国次级风波给全球金融市场敲响了风险的警钟。建行研究部日前发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期，以美国次级抵押贷款危机为鉴，我国要加强房地产贷款管理，加快住房抵押贷款证券化，健全金融机构内控机制。

　　近年来，我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3到8年。报告指出，在央行近年来连续多次加息，个人房贷款支付不断增加的情况下，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127．23亿上升至2006年底的11760．66亿。个人住房不良贷款由2005年末的184．42亿上升到2006年末的192．41亿。

　　我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。报告认为，我国银行业要强化内控建设，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

　　报告进一步指出，对于处于转轨期间风险把控水平还很有限的我国银行业，在房地产市场处于快速发展态势、房地产市场风险不断凝聚加大情况下，加强监管，引导商业银行理性经营，显得尤为重要。(来源:上海证券报)

央行上海总部：严控对囤积土地房源房企贷款

  2008-05-06 05:32 郭茹 第一财经日报



近日，央行上海总部发布了《2008年上海市信贷投向指引》，指引要求各金融机构严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，同时需对开发贷款增长情况和中小房企资金链的压力引起关注。



　　《上海市信贷投向指引（2008年修订）》中，央行上海总部要求各金融机构关注热点领域调控导向，坚持“有保有压，区别对待”的原则。其中，在房地产信贷方面，要求各金融机构既要准确把握住房保障体系建设目标，主动调整产品结构和创新方向，满足廉租房、经济适用房，中低价位、中小套型普通商品房，土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求，又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神，规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。



　　指引要求各金融机构要严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，同时需要关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接。此外，在“红色”信贷投向限制和禁止类中，指引还强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。



　　央行上海总部在指引中把信贷投向细分为蓝、绿、黄、红四色十四类行业，蓝色是信贷投向倾斜类，包括农业生产、助业助学、新型产业三方面。绿色是信贷投向支持类，包括长三角一体化、高新技术产业、中小企业、消费信贷和重大项目建设等五个方面。黄色是信贷投向审慎类，红色是信贷投向限制和禁止类。



　　央行上海总部称，印发该指引，旨在落实从紧货币政策，加强和改进宏观调控。



　　除了规范房地产信贷，指引还要求各金融机构要提高信贷支农力度，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。同时，指引还要求各金融机构加强信贷风险管理，做好多头贷款、贷款联结理财产品等业务的风险防范；密切关注资本市场波动情况，加强信贷资金流向管理，防止任何企业和个人违反贷款用途使用信贷资金

 

  2008-05-06 03:30 上海证券报


　　最近半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过４０宗土地“流标”“流拍”，引起部分城市房地产市场的波动。而市场状况一直比较平稳的合肥市、芜湖市等二线城市日前也出现了“流标”“流拍”，让不少人跌破眼镜。



　　土地“流标”“流拍”已经呈现出向二线城市蔓延的趋势。　　



　　信贷紧缩



　　银行放贷更加谨慎



　　４月２５日开始，金融机构存款准备金率上调至１６％，这也是今年第３次上调存款准备金率。



　　“存款准备金率再次上调，被冻结在央行的资金增加了，银行发放贷款的规模也就缩小了。”工商银行安徽省分行副行长朱文信说，最近两次上调存款准备金率相隔仅１个月，这使得一些银行调整放贷计划。



　　合肥一家房地产开发企业负责人向记者透露，他们一个多月前就开始向浦发银行申请贷款，各项申请手续和资质也都符合要求，可是钱还是贷不下来，而以前申请类似的贷款只要半个月时间。该负责人坦言，目前房地产业风险较大，放贷时银行比以前更加谨慎了。



　　安徽中信房地产评估有限公司董事长虞浩东告诉记者，目前银行向开发商发放信用贷款的情况几乎没有了，都要求开发商以实物作担保，开发商想玩“空手道”根本行不通。　　



　　资金短缺



　　开发商拿地底气不足



　　合肥市土地有偿使用服务中心负责人张克旺在分析合肥１２宗土地拍卖结果时认为，８宗离市区较远，面积也偏大，而且价格也不算便宜，但市区内的“黄金”地块也卖不出去，真正的原因可能还是开发商资金短缺，拿地没有底气。



　　张克旺给记者算了一笔细账，以一宗１００亩的地块为例，出让金就将超过２亿元，如果一家开发商想参加竞拍，就需要缴纳至少４０００万元保证金，而竞拍的开发商必须达到３家以上才达到拍卖条件，也就是说要占用３家开发商总共至少１.２亿元流动资金，这不是一个小数目。



　　合肥市房地产管理局总工程师李慧秋一语道破“天机”：目前开发商的资金自有率普遍只有２５％左右，也就是说约７５％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到３５％才能申请委托贷款。“很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商肯定不敢轻易拿地。”　　



　　风险加大



　　开发商出手更加理性



　　４月初，福州融信地产宁愿损失７０００万元保证金，退掉了去年９月高价拍得的一块“黄金地”，在房地产业激起了千层浪；一些知名房地产企业也因资金周转问题导致项目“流产”，少数城市土地价格还出现了下降。这使开发商不得不反思以前疯狂“抢”地的行为，出手时也更加理性。



　　“目前许多城市房屋销售市场充满了观望的气氛，房子卖不出去，资金就不能回笼，也就没钱再拿地。”浙江一位开发商告诉记者，以前拿了地即使不立刻开工，囤地也可以赚钱，但现在新政策规定囤地要收土地闲置费甚至被收回，还有可能贬值，“如果拿了地又迟迟不能开工，无异于‘飞蛾扑火’”。



　　“现在很多城市的形势都不太好，有的城市不仅房价不稳定，土地价格也在波动，贷款又那么难，谁还敢轻易买地啊？”一位参加合肥土地拍卖会的开发商无奈地说。

 

富力地产董事长李思廉：房价很难再跌

 2008年05月06日08:21 金羊网-新快报



　　新快报讯 富力地产(企业专区,旗下楼盘)董事长李思廉就近期社会关注度较高的房价走势以及宏观调控等问题，4月29日接受了《中国房地产报》记者专访。这次接受采访，李思廉还有另外一个身份——广东省地产商会会长，该商会于今年3月18日成立。李思廉表示，目前房价已行至大时代的低点，地产业最困难的时期已经过去。



　　记者：富力是最近行业关注的重点，特别是回归A股、资金及土地等问题，业界有诸多揣测，对此，你有何看法?



　　李思廉：去年我们在土地市场有比较进取的表现，是因为在买地前作了A股上市的考虑，今天看来，我们估错了上市时间。



　　在土地储备方面，富力还是比较稳健的，没有买高价地，去年购买的那块每平方米18000多元的土地，总价才约1亿元，影响并不大。至于富力转让广州证券的股权，很多人认为是低价贱卖，其实当初我们买进时才每股1元，现在卖每股2.5元，收益已经很高。另外，回归A股延期对富力影响也不大。

 

曾郁兰



　　就连富力地产(2777.Hk)这样的盈利额、纳税额“双料冠军”，也开始抓住“五一”短短的3天假期进行降价促销了。该公司2007年盈利53.2亿元人民币，成为盈利额最高的国内房地产公司，但由于冀望已久的回归A股融资被一再推迟，在信贷紧缩之下，富力不得不展开“自救”行动。然而卖楼能救富力吗？



　　资金压力



　　资金压力巨大来源于两个方面，一是富力在2007年拿地过猛，二是近几年富力有数百万平米的高档商业广场、酒店等需要巨额的开发资金，而这些商业物业变现能力又很弱。



　　在高歌猛进的2007年，富力拿地1030万平米，耗资近70亿元，土地储备的总建筑面积在2007年底一举达到2617万平米，比年初增加46%。激进拿地，造成巨大的开发资金压力。据预测，富力预计需投入资金不少于85亿元。



　　另一个对富力现实资金运筹产生极大压力的是巨量的商业项目。富力在广州、重庆、海南、北京的商业项目总计超过400万平米。



　　而自去年第四季度以来，自深圳开始的房地产市场的价跌量缩向全国蔓延，富力的资金压力更加显露无遗。2007年底富力的资产负债率已高达76.57%；有息负债率高达1.57；净负债权益高达139.5%。



　　除了开发资金压力，2008年富力也背负巨大的到期债务偿还压力。根据富力年报，2008年富力需偿还的银行贷款和建筑工程款等流动负债达到207亿元，而可以立即变现用于偿还的现金等速动资产仅76亿元，短期债务资金缺口高达131亿元。



　　降价自救



　　加快销售回款，是富力缓解资金压力的自救路径。富力2008年的目标是销售额由2007年的161亿元提升至2008年的240亿元。为达这一目标，富力地产采用包括降价等各种促销手段，甚至在销售其旗舰项目广州富力桃园时，采用非常规的“分期首付”来促销。



　　若富力可实现2008年的销售目标，或可缓解偿债危机，但住宅和商业项目开发的巨额资金压力仍然存在。富力董事长李思廉在业绩发布会上公布2008年前两个月完成20亿元的合同销售额，3月份前11日又完成6.13亿元。分析人士认为：富力的销售回款能否与200多亿的短期债务相抵，关键看后续月份的销售能否延续3月份的强劲态势，而且资金回笼进度还得与短期债务到期时间相符。



　　另外，分析人士认为：2008年的降价促销，或可增强短期偿债能力，但无疑也会削薄利润，降低长期偿债能力。而富力2009年将到期的贷款为65亿元人民币，甚至超2008年的预计盈利。



　　事实上，进行降价销售，已经成为很多地产企业自救的第一步，在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降
外部融资

　　富力的投资物业租赁收入在2007年只有0.76亿元。相对整个资金需求，只能算杯水车薪，尚无法形成有效的资金补充。

　　对于如何降低高达139%的净负债权益比，富力董事长李思廉表示方法之一是成功在A股上市。在回归受阻下，富力计划在未来的一年内，继续锲而不舍申请A股发行，但是，在目前的形式下，股市对地产企业提出了非常高的要求，恒大地产在香港上市遇挫即是明证。没有人可以当救世主，锦上添花易，雪中送炭难。

　　最后的解困路径就只能是寻求外部融资。富力公共事务部负责人叶颖文表示不清楚目前融资渠道的进展事宜。而在同行业，很多企业采取了股权融资模式，地产巨头保利、万科都拟进行股权融资。去年10月11日，保利曾宣布将发行43亿元公司债。其目的主要是为了令融资渠道更加多元化，万科最近已步其后尘，发行50亿公司债。

　　寻求兼并

　　无论从长期还是短期来说，兼并都将成为未来地产市场的趋势。

　　2008年房地产市场将出现两种反差较大的情况，一方面是一些手中有地但资金实力不强的房企筹钱无门；另一方面则是一些资金实力雄厚的房企苦于手中无地而搁浅，在此背景下，房地产企业之间的兼并、收购将风起云涌，寡头时代即将到来。而随着地产行业的彻底市场化，暴利的终结也将使行业的集中将成为其未来宿命。

　　当年的李嘉诚能够飞跃为华人首富，20世纪70年代时候完成对于和记黄埔以蛇吞象的并购至关重要。万科所获土地储备中约有60%以上来自并购其他地产公司。2007年，保利也通过并购合作方式，先后取得武汉、上海、长春等地项目。

　　对于企业来说，并购的最大吸引力不是来自偏低的土地价格，而是付款方式。万科当年并购南都集团资金付讫时间为2年，而当时深圳土地拍卖付款期限是5天，两者存在着巨大的时间差。

　　富力董事长李思廉在业绩发布会上表示：对于目前较高的负债率，短期内不买地。在短期内看，资金中压下的富力可以通过转卖地产项目，以获得资金。成为兼并潮中的一环。

　　而在度过短期危机之后，以兼并方式进行土地扩张，也将或成为富力的选择。人生有起落浮沉。被兼并者或者兼并者，一切以商业利益为准绳。如果富力足够明智而非死要面子，或可解资金危机。


 

靠欺诈手段来经营，终将会失败。老天有眼啊！！

 

2007-12-29 21:10:25| 王石背叛了自己，忽悠了百姓！

标签：王石背叛了自己 忽悠了百姓！ | 王石背叛了自己，忽悠了百姓！

“很多人都问我现在该不该买房子？我说你三四年年之后再买吧。”这是万科集团董事会主席王石在12月24日接受央视《经济半小时》专访时对消费者的建议。

作为卖房者中的“带头大哥”王石，为何背叛行业？背叛自己？就像今天晨报所说：“他在非常时刻在对自己对行业进行刻骨的反思。”
这个靠地产谋利的人已经因为离谱的涨价而胆战心惊——“我觉得市场是有问题的”，即便在被称为价格洼地享誉全国购房者最幸福的重庆，2007我们不也是经常看到“疯狂涨价、疯狂拿地、疯狂捂盘捂地、疯狂抢购”的种种行经？疯狂又导致这个市场如此脆弱，过山车般的从下山谷。到了必须正视的时候了，否则蒙蔽别人也欺骗自己。看到了未来的王石说：“市场一定会被惩罚，惩罚房产商，惩罚社会。”

王石背叛了自己又背叛了行业。
买房不是看时机而是看自己的需求。三四年的时间很长，市场充满变数很难预测；要问现在该不该买房，以我个人看法，自己住的可以买。就重庆而言，虽然已经过前期爆发之后，房价快速上扬，但毕竟与同类城市相比在绝对数值上还有相当大的差异。试验区的成立和试验区总规的出台后，重庆未来5年的住房需求约在1.2亿平方米左右。就需求这个角度说，今后重庆的房价肯定有上涨的空间。如按王石所说，再等三四年买，这明摆着让老百姓多掏腰包，闭着眼睛忽悠百姓。
买房还得看实力、看政策。 有了实力有了钱，就会对生活更高的追求，希望住得更好一些，现在的居住条件不符合你的居住要求了，什么时候买房都可以。有实力何必等上三四年；
没实力，不要说等三四年，就是等上一辈子也买不起。如果把全国享受城市居民最低生活保障的人看作贫困人口，那么根据国家民政部公布的2007年最新统计数字，全国城市贫困人口有2242.7万人（约1038万户），低收入人口还有3550万，这还是被低估的数字。这些贫困户和低收入家庭不是像王石所说的靠等市场等房价，而是等国家政策。为解决他们的住房问题，国务院专门制定了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上等等。

就重庆，明年将推出3万套经济适用房：重庆目前符合经济适用房申购条件的市民,共有近16万人,将逐步解决他们的住房问题。市建委相关人士介绍,明年我市将推出180万平方米经济适用房,其中15%为商业设施等公建项目,85%为住宅。我市经济适用房相关规定中称,新建经济适用房户均面积不超60平方米,最大不超过70平方米,按此计算,明年就可以推出约3万套经济适用房。
明年,我市经济适用房按建筑总面积不低于10%的比例配建廉租房,普通商品房也要进行配建。
这利好政策确实是低收入家庭的一个福音，关键还得靠当地政府的执行能力。我们拭目以待吧！