大限来临 上海楼市或“曲线”降低二手房个税 
 2006年08月01日  上海证券报   

7月31日，苏州房地产交易大厦的二手房过户办公区挤满了等待办理过户手续的市民
 
 
　　昨天是二手房个税强征“8·1”大限落定前的最后一天，各地购房者掀起抢占“免税末班车”的最后一波狂潮。 

　　在上海浦东新区房地产交易中心，记者直到下午三点仍未看到关于个税征收的地方细则通知或操作流程。在现场工作的地税局、财政局人员则表示，上海细则极有可能在晚上发出，今早有望在各交易中心张贴。 


　　令人有些意外的是，上海可能在差额20%的缴税比例上有所松动。据上海市地税局某驻交易大厅的工作人员介绍，上海可能出台的方案是：房价差额20%与全额1％-3％的规定比例，哪个低取哪个。“但是这一切都是‘可能’。”该工作人员表示。 


　　新规预留地方自主空间 


　　7月18日，国税总局签发“个税强征令”，将立法已久但尚未执行到位的二手房个人所得税征收再次提上日程，明确表示征收时间为8月1日。 


　　新规没有明示缴存比例，但据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，税率20％。对此，业内人士似乎从未质疑。 


　　但是，新规定中确实为地方自主权预留了空间。对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，文件规定：税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例由地方在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。 


　　“20%可能不会变，但是可以两者取其一。业主无法出具房产原值，就按全额的一定比例征，哪个低取哪个。”上述地税局人士称。按此说法，一套售价100万元的房产，如果收益为20万元，所得税按差额20%计就是4万元，按全额的2%计就是2万元，业主可选择两种计税方式中税额较低的那种，比如2万元。 


　　旨在平抑高价差税赋成本 


　　“由于此前华东地区房价增幅较大，房产买进和售出的差额在原房价一倍以上的都有很多，因此按差额征收20%对这些交易人的打击是非常大的。”一位房产经纪人表示，上海出台政策平抑高价差的税赋成本，并非没有可能。 


　　当记者问及上海是否能取1%这个最低限额时，上述地税局人士称，“1%太低了吧。” 


　　“上海确实有可能将个税政策放宽，我们估计将二手房转让个税控制在总价的1.5%至2%比较合适。这个范围不会对房产交易人带来太大的心理冲击。”博安房产一位房地产经纪人表示。 


　　连夜赶乘“末班车” 


　　□本报记者 于兵兵 


　　 


　　为防止此次个税强征再次流产，国税总局在7月18日签发个税“强征令”后，又在7月27日再次发文《进一步明确个人转让住房所得征收个人所得税有关问题》，重申个税征收背景和重要性，旨在加大此次强征力度。 


　　从7月28日到7月31日，短短4天，上海、北京等地各房地产交易中心狂掀过户浪潮。据一位生活在浦东新区房产交易中心附近的居民称，上周六一天，过户排队人数甚至排到了交易大厅门外数十米远。在大厅完税窗口，原本直接可以到达的完税区域被一排桌椅设备强制隔离。两位保安坐在入口处维持秩序。 


　　短短4天时间里，中原地产人士的初步估计是，其二手房交易业务量相当于整个7月的三分之二。 


　　“德平路版块的几个门店共过户200多单，浦东新区起码200单，我们的单店过户7、8单。”中原地产张杨(张杨博客,张杨新闻,张杨说吧)路分行一位物业顾问介绍。昨天，他在24小时内完成了一套价值200多万元房产的看房、签约、过户全过程。“新政出来后，我们第一时间通知业主赶快降价出货，并在一天之内找到了全额付款的买家，24小时之内完成过户。” 


　　两天时间里，有很多二手房交易是通过这样的火线方式完成过户的。有些业主来不及付款，甚至先签转让合同，完税后再付款。“这对卖房者而言影响很大，但是为了避税没办法。”一位上海市民表示。 


　　昨晚五点，上海浦东交易中心仍然没有停止发号。据以往工作时间表，四点半前交易中心停止排队序号发放。工作人员讲，昨天如果来申请完税业务的人太多，连夜办理也可能。“我们目前确实没有拿到具体细则，但建议每一位交易人只要有可能在今天完税，最好今天交掉。”一位工作人员表示。 


　　京穗深“核定征税”做法不一 


　　□本报记者 李和裕 


　　 


　　二手房个税强征分为“据实征收”和“核定征收”两类，除已明确差价20%的据实征收，在核定征收方面国税总局规定了“地方自控，比例为房价全额1%－3%。”记者昨天调查发现，各地在核定征税的操作上并不统一。 


　　北京：事先预约者不强征 


　　与上海的情况类似，北京在个税核定征收的问题上，还在等待地税部门出台细则、确定数值。 


　　原本市场预计北京市地税局会在昨天发布相关文件，但至昨天记者发稿时，北京市地税局有关人员告诉记者文件还未出台，核定征税比例也还没有明确。不过她表示，地税部门一定会就一些操作性的问题制订相关细则，包括对核定征税1%至3%的幅度确定一个明确比例，以方便北京各区县在二手房交易征税中执行。 


　　此外，记者从北京市地税局也了解到，鉴于近日办理过户和缴税的人增加过多，该局已决定，只要在昨天以前领取了二手房缴税预约登记表，并向税务机关提交了纳税资料的，即使没能办理正式手续和纳税，也可以在8月1日后按原来规定办理纳税事宜，并不强征。 


　　广州：全额1%比例早就执行 


　　而从今年1月1日起便已经实施二手房转让个人所得税征收的广州，核定征税的问题并没有带来太大的烦恼。 


　　昨天，广州市地税局有关人员告诉记者，去年年底，广州便发文规定从今年起对个人二手房转让据实征收比例为20%的所得税，其中对无法提供原先房屋交易资料的是按1%的比例核定征收。目前，上述征收规定仍在执行之中，没有改变，对广州的二手房交易也没有带来明显影响。 


　　不过，也有业内人士透露，核定征收1%的比例可能面临调整。一方面是广东省税务局可能会出台有关执行性的文件，在1%至3%的幅度之间对全省各市统一规定一个比例；另一方面，业内也认为1%的比例过低，致使广州的二手房交易中存在故意不提供相关材料以避税的现象。 


　　深圳：无凭证可能送去评估 


　　同属广东省的深圳虽然比不上广州那样早有规定，但在征收方面还是看得比较紧的。 


　　“1%至3%的核定征收比例目前我们还没有确定具体数值。”深圳市地税局有关人员昨天表示，“但是如果拿不出相关凭证表明房屋的原值，那就要送去评估。” 


　　据介绍，为了防范一些逃税把戏，国家税务总局规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。那么在房屋原值的认定上，有关人员也可以依据房屋有关情况作一估值。 


　　不过，业内人士表示，评估房屋现在的市场价格容易，但要折算过去的原值就可能会遇到障碍，如一些已购公房、房改房、经济适用房等，如何计税还是有待明确操作

市政府7月31日召开常务会议，研究本市贯彻落实全国经济形势电视电话会议精神的一系列举措。市 长 韩 正 主持会议并强调，各区县、各部门要认真学习、深刻领会中央精神，进一步增强大局意识和责任意识，把思想和认识统一到中央对经济形势的科学判断上来，统一到中央对经济工作的决策和部署上来，统一到中央关于全面落实科学发展观的要求上来，扎扎实实走出一条科学发展之路。 会议部署了当前要着力抓好的六项重点工作：一是大力推进结构调整，加快转变经济增长方式；二是突出重点、优化结构，在适度控制固定资产投资规模的同时，重点推进重大基础设施建设和体现“两个优先”产业政策的重大产业项目建设；三是严格土地管理，落实国家房地产市场调控措施，保持上海房地产市场健康稳定发展；四是深入持久地推进节能降耗，进一步加强环境保护；五是坚定不移地推进改革开放，尤其要在深化改革、突破体制机制瓶颈上有新进展；六是认真解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。