最近问2套房政策的人很多：
我简要说一说我们银行的正规做法（非正规的不谈）：
基本政策：曾经贷款买过一次房的客户（包括配偶），再次贷款买房，如果该客户家庭人均居住面积小于32.2平方米，这次贷款买房可享受第一套房的政策，即首付3成，利率下浮15%。

要符合一套房政策有几个关键点：
1、该客户与其配偶只能曾经贷款买过一套房，具体就是是主贷人及其配偶的征信报告上只能显示有一次住房贷款记录（当然如果是组合贷款的，会有两笔放款日期是同天的贷款，这个也算一次），如果显示出一次以上的住房贷款记录（包括主贷人与其配偶各一次的情况，皆不能享受一套房政策，当然也别说什么那次贷款是结婚前贷的，婚前财产什么的），那直接OVER。
2、央行政策中：家庭人均居住面积仅仅包括：主贷人、配偶与其未成年子女。注：成年子女（比如在上高中、大学的)不算...很无奈
3、如果符合“该客户与其配偶只曾经贷款买过一套房，再次贷款买房，并且该客户家庭人均居住面积小于32.2平方米”，不论第一套房屋贷款是否还清，皆不影响其以首套房利率再贷款买房。
4、查询人均居住面积是去上海市交易中心查询，客户必须持有银行事先敲好公章的查询单才能查，查一次似乎5块钱，需要5个工作日出结果，结果交易中心直接打印在银行查询单背面，内容是主贷人、配偶及其未成年子女名下在上海所有的房子。交易中心只对查询结果负责。
5、在外地有房产的话，上海交易中心是查不到的，所以有点小空子可钻。
6、上面说了“交易中心只对查询结果负责”，其实最后的判断权还是在银行这里，故，即使你们一家三口人均居住面积大于了32.2，也不是完全没有办法的，比如我们银行的政策，如果主贷人以及配偶的父母亲是与主贷人一家共同居住的，那人均居住面积当然要重新算咯，总不见得不算老人家的生活空间吧~呵呵

具体问题，具体问吧，联系方式见下~觉得还是贴出来好~

置顶啦

哈哈，谢啦~

互相支持！

顺便说句：关于我说的第5、6点，就是有外地房产和将父母计算在同住人范围，重算人均居住面积的情况，有非常大的余地。话只能说到这个份上了~呵呵.

好帖！顶......

正好我想买房子，看样子我也可以算第一套房子贷款了。外地没房，上海3口人才55平方，而且还没住进去

    目前正在处理一套将父母作为同住人符合人均居住面积低于32.2平方米而享受第一套房贷款的政策。
       审批通过后，经客户同意的话，我会将具体流程公布一下~

楼主说的很好，很详细了。我再补充两句。

根据央行政策，对于将自己有房贷记录的房产出售的，也可以按照第一套住房政策执行。此种情况较楼主讲的人均低于32的操作时更便利。因为不需要到上海房地产登记处进行查询。

我是中国银行客户经理。我行在处理上述情况时客户只要提供房产出售合同和原来房产贷款合同即可。

另我行新近推出固定利率房贷产品，对于不符合第一套贷款政策的朋友有较大的优惠。

详情可致电13661819460 顾先生处咨询。

最后想说，房贷产品对于客户来讲比的主要是各行的利率提供。

工行和中行各有优势，希望大家能有个比较，作出适合自己的选择。

二次贷款比照首次进行的经典案例！（工行、人均住房面积政策）
8月更新版本

    本人根据央行以及我行政策，整理出的比照首套房做贷款的经典案例（无作假、没风险、不备案）。有和工行合作的中介朋友也可以学习一下。

央行规定：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”

人均住房面积＝借款人家庭住房总面积/借款人家庭人数”

关于“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭”指经信用报告查询其家庭仅有过一笔住房贷款。

经典案例：经查询客户家庭（本人和配偶，未成年子女）借有1笔住房贷款，交易中心查询借款人名下共有二套住房，1套为借款人本人名下的建筑面积70平方米，另一套为借款人、父亲和母亲名下共同共有的住房，建筑面积90平方米。

计算：（90/3+70）/3=33.33>32.2，不符合本规定

如借款人能提供经相关住房所在居委会或派出所出具的、证明该住房内另有其他常住的借款人直系亲属的证明时，可适当增加人数。此处所指直系亲属，仅指借款人和其配偶的父母，同时借款人必须提供相关资料以证明存在上述关系。

（1）接案例的条件，同时客户提供其配偶母亲与其同住的证明。

计算：（90/3+70）/4=25<32.2，符合本规定。

（2）接案例的条件，同时客户提供其配偶父母亲与其同住的证明。

计算：（90/3+70）/5=20<32.2，符合本规定。

（3）接案例的条件，同时客户提供其父亲与其同住的证明。

      由于查询到其父母与客户共同拥有1套住房，所以，

计算：（90*2/3+70）/4=32.5>32.2，不符合本规定。

（4）接案例的条件，同时客户提供其父母亲与其同住的证明。

计算：（90+70）/5=32<32.2，符合本规定。

关于父母作为同住人，计算人均居住面积的案例，我以前电话回答大家问题的时候，提到过一些需要注意的问题，比如父母明显在上海另有可居住的处所等，今天和我分行有关部门沟通了下，在审批上达成了共识。
即：父母要作为同住人，计算人均居住面积的只需要满足以下两点
1、当地居委会或者派出所出具的同住证明
2、证明父母与子女关系的资料（指户口簿、户籍证明、出生证等）

其他的一概无关紧要（如父母户口所在地、父母名下有多少房产、也无需提供父母与子女共同居住的逻辑性与合理性）